Mihkel Nestor: Kinnisvaraturg otsib tasakaalupunkti
Kinnisvaraturu temperatuuri hoiab keskmisest mõne pügala võrra kõrgemal tasemel uute elamispindade napp pakkumine. Tugevnev demograafiline vastutuul paneb aga küsima, kas suurem kinnisvaraarendus turu jaoks üldse soovitav oleks.
Ehitatakse, ent mõõdukalt
Lõppeval nädalal avaldas Statistikaamet uusi andmeid Eesti ehitusturu tuleviku ja mineviku kohta. Värsked numbrid ehitus- ja kasutuslubade kohta näitavad, et viimase aasta vältel turgu mõjutanud pakkumispoolne pudelikael ei ilmuta erilisi leevenemise märke. Nimelt väljastati selle aasta kolmandas kvartalis kasutusluba 154 000 m2 uutele elamispindadele, mis on pea 10% vähem kui samal ajal mullu. Kolme kvartali peale kokku on kasutuslubasid uutele eluruumidele antud tänavu isegi 14% mullusest vähem. Et ostjate huvi uue kodu soetamise vastu on endiselt kõrge, siis pole ka üllatav, et turul nõudlus kohati pakkumist kipub ületama.
Sarnane olukord näib valitsevat ka kavandatavate arendusprojektidega. Ehituslubasid uute eluruumide rajamiseks väljastati kolmandas kvartalis 216 000 m2-le. Eesti kinnisvaraturu pikemat ajalugu vaadates on tegemist küll väga suure numbriga, ent 2020. aasta kolmanda kvartaliga võrreldes oli seda siiski 18% vähem. Aasta üheksa kuu kokkuvõttes on ehituslubade maht jäänud siiski umbes eelmise aasta tasemele.
Oma jälje planeeritavale ehitusmahule võib jätta hüppeliselt kallinenud ehitushind. Kui koroonakriisi hakul tardusid ehitushinnad paigale, siis selle aasta mais hinnatõus taastus ja septembris kerkis ehitushinnaindeks juba 12%. Peaasjalikult on järsu tõusu põhjuseks olnud ehitusmaterjalide hinna kallinemine, mis septembris küündis 17%ni. Majanduskasvu kiire taastumine, tugev globaalne nõudlus ja tarneahela-probleemid on tõstnud ennekõike imporditava materjali hinda. Sogases vees on olnud võimalik hinnaga mängida ka seal, kus selleks ehk otsest põhjust pole. Kartus tarneraskuste ja hinnatõusu ees on omakorda õli tulle valanud, hoogustades kaupa lattu varuma ja suurendanud nõudlust ennaktempos. Mõneti võivad need hirmud olla ka liialdatud – suur osa ehitusmaterjalidest toodetakse ikkagi siinses regioonis ja hüppelist ehitusmahtude kasvu, mis nõudlust ja hinda tõstaks, ei ole hetkel oodata ei Eestis ega meie naaberriikides.
Kinnisvarahindade kasv pole olnud ülemäärane
Piiratud pakkumine on turule oma jälje jätnud: Statistikaameti eluasemehinnaindeks kerkis teises kvartalis 16%, mis on suurim tõus alates 2013. aastast. Seejuures tõusid majade hinnad koguni 22%, samas kui korterite hinnakasv piirdus 14%ga. Maa-ameti värskemad andmed kolmanda kvartali kohta näitavad märksa mõõdukamat hinnatõusu. Nimelt kasvas korterite keskmine ruutmeetrihind kolmandas kvartalis Eestis keskmiselt 9% ja Tallinna isegi pisut vähem – 7%, jäädes tõenäoliselt alla pealinna palgakasvule.
Kinnisvara kiire hinnakasv ei oma Eestis erilist uudisväärtust, sest umbes 8% hinnatõus aastas on meid saatnud terve viimase kümnendi vältel. Tähelepanu tuleb pöörata aga sellele, et samas tempos on kasvanud ka Eesti keskmine palk. Taoline harmooniline hindade ja palkade käsikäes ülespoole liikumine ei iseloomusta kaugeltki kõiki riike. Eriti on palkade ja kinnisvarahindade vaheline ebakõla võimendunud koroonakriisi järgselt, kui hoogustunud on kinnisvarasse investeerimine, kuid palgakasv on jäänud tagasihoidlikuks. Ka tänavu pole Eesti olnud kaugeltki Euroopa kiireima hinnakasvuga riik. Jõukatest Lääne-Euroopa riikidest on kinnisvarahinnad kasvanud tänavu kiiremini näiteks Hollandis, Taanis ja Luksemburgis, kus 7-8% palgatõusust võib vaid und näha.
Kui pädeb argument, et kiiret hinnakasvu on tagant tõuganud vaba raha, mida inflatsiooni kartuses betooni investeeritakse, siis on iroonilisel kombel olnud Eesti kinnisvarahindade kasv ehk isegi tagasihoidlik. Koos pensionifondidest laekunud rahaga on eestlaste pangakontodel umbes kolm miljardit eurot rohkem kui enne koroonakriisi puhkemist, mis tarbimise kõrval ka tootlust otsib. Ehkki investeerimine on kuum teema, vaatab enamus eestlasi väärtpaberiturge endiselt väga umbuskliku pilguga. Palju tugevam on usk kinnisvarasse, mis siiani on end ka õigustanud. Samas on raske leida turult märke spekulatiivsete kinnisvarainvesteeringute kasvust, mis hindasid võiksid mõjutada.
Demograafiline vastutuul tugevneb
Kui praegust kinnisvaraturgu kujundab pakkumise-nõudluse tasakaalumäng, siis mida aasta edasi, seda suuremat mõju turule hakkab avaldama demograafia. Kui vaadata pankade statistikat kodulaenutaotlejate kohta, siis on Eestis peamine kinnisvaraostja inimene hilistes kahekümnendates-varastes kolmekümnendates. 1990ndate järsu languse tõttu sündivuses on sellises vanuses inimesi aga aina vähem. Kui 2021. aasta 1. jaanuari seisuga oli Eestis 30-34-aastaseid inimesi rohkem kui 100 000, siis 25-29-aastaseid 80 000 ja 20-24-aastaseid 60 000. Tegemist on tohutu muutusega, mis hakkab aina enam ümber kujundama ka siinset kinnisvaraturgu. Mõneti aitab langust kompenseerida sisserände tõttu suurenev rahvaarv ja kiire palgakasv, ent nende mõju pole kaugeltki piisav. Kiirelt suurenevad sissetulekud kinnisvarahindadel keskmisena vaevalt langeda lubavad, kuid ilmselt hakkab korrastumine toimuma eri turusegmentide vahel, kui 1980ndate lõpu arvukas põlvkond peab laste lisandumise tõttu soetama suurema elamispinna, ent nende kahetoalistele korteritele turul enam piisavalt ostjaid ei leidu.
Mihkel Nestor
SEB majandusanalüütik
