Kinnisvaraturg alanud aastal: koduostja jaoks liigub turg soodsas suunas

2025. aasta oli kodulaenu pakkujatele edukas – kasvasid nii laenude mahud kui keskmised laenusummad.

• Järjest enam võetakse laenu üksinda ehk ilma kaastaotlejata.
• Esmaostjate eelistus on järelturg, samas soetab vanem ja jõukam koduostja eluaseme uusarendusse. 

Eelmisel aastal kasvas SEB uute laenude maht ligi 30% ja keskmine laenusumma tõusis pea 140 tuhande euroni. Tihe konkurents laenuturul ja euribori mõningane langustrend on pärast kahte järjestikkust aastat langust viinud eluasemeturu tagasi tõusuteele. Eriti oli aktiivne oli 2025. aasta suvi, mil juunis toimus rekordiline laenumahtude tõus ja tehingud ennekõike uusarenduste osas – just enne käibemaksutõusu.

2026. aastaks prognoosib SEB eraklientide panganduse divisjoni juht Sille Hallang kinnisvara- ja kodulaenuturule stabiilset aastat. „Kuna kinnisvara- ja kodulaenuturg käivad sama jalga ning paistab, et majanduses on paar aastat kestnud turbulents stabiliseerunud, siis väga olulisi kõikumisi turul alanud aastal oodata ei ole. Tihe konkurents kodulaenu pakkujate vahel jätkub ja laenutingimused püsivad laenuvõtjale soodsad,“ kommenteeris ta.

Kuigi möödunud aastal eelistasid ostjad uusarendustele järelturgu, sõnas kinnisvaraarendaja Bonava müügi- ja turundusjuht Lauri Laanoja, et alanud aastal uusarenduste turg vaakumisse ei jää. Seda toetavad eelkõige stabiilne tööturg, jätkuv palgakasv ning eeldatav stabiilne intressikeskkond. „Kahtlemata jäävad järelturu korterid klientide vaates tugevaks alternatiiviks, kuid järelturu suur tehinguaktiivsus toetab ka selle segmendi hinnakasvu, mis vähendab hinnavahet uute korteritega,“ kommenteeris ta.

Uusarenduste ehituse hind kasvab, kuid ostjale järsku hinnatõusu näha ei ole

Kuna uute kodude pakkumiste arv on kõrge ning konkurents tihe, siis järsku hinnatõusu uusarenduste turule ei ennustata. Samas olenevad järgmiste turule toodavate projektide hinnad sellest, milliseks kujunevad lähiajal sisendhinnad, sest ehituse maksumus on oluliseks kinnisvara hinda kujundavaks teguriks.

„Seni ei ole sisendhindades enamikes kulugruppides suuri muutuseid toimunud, kuid on kategooriaid nagu näiteks raudbetoonelemendid, kus on juba tugev hinnatõus toimunud,“ kommenteeris Laanoja. Ühtlasi prognoosis ta hinnatõusu fassaaditöödele, kus läbi eurotoetuste suurenevad vanema elamufondi rekonstrueerimistööd ning ilmselt on oodata hinnakasvu ka pinnase- ja teedeehitussektoris tingituna Rail Balticu ehitustöödest.

Samas kujundab ostjate jaoks Hallangu hinnangul kinnisvaraturule märkimisväärse surve Eesti demograafia. Peamised laenuvõtjad on vanuses 24–45 eluaastat. Nende arv rahvastikus väheneb järgmisel 10 aastal rohkem kui 45 000 võrra. Järgmisel aastal on neid üle 5000 inimese võrra vähem. „Tõenäoliselt tähendab rahvastiku vähenemine kinnisvaraturul senisega võrreldes muutust. Vähem inimesi tähendab, et kinnisvarale on vähem nõudlust ja see seab omakorda surve kinnisvarahindadele,“ kommenteeris Hallang.

Uusarenduste elanik on aina vanem, sellega muutuvad ka ostjate vajadused

Keskmine 2025. aasta uus koduomanik on 36-aastane, tema netopalk on 2300 eurot kuus, ta võttis 136 000 eurot laenu 24 aastaks ning ostis kodu Tallinna või Harjumaale. Tallinnas ostis ta korteri kas Lasnamäele, Õismäele või Kesklinna. Harjumaal soetas ta kinnisvara kas Keilasse, Peetrisse või Haabneeme.

44% laenuvõtjatest jäi vanusevahemikku 28–37. Nendest veel nooremad ehk 18–27-aastased moodustavad laenuvõtjatest 14 protsenti. Järjest rohkem võetakse laenu mitte koos, vaid üksinda. Kaastaotlejaga võeti 40% kodulaenudest ja 60% võeti laen üksinda. Nendest, kes võtsid laenu üksinda, moodustasid naised 55% ja mehed 45%. 

„Ehkki palju räägitakse uusarendustest, siis enamasti ostetakse uus kodu just järelturu korterisse,“ kommenteeris Hallang. Uusarenduste müük moodustas 2025. aasta lõikes vaid 10% kogu tehingute mahust. Suur enamus ostumüügi tehingutest (68%) on jätkuvalt aastatel 1940–1990 ehitatud korteritega. „Mõneprotsendiliste kõikumistega võime sama trendi näha ka uuel aastal,“ lisas Hallang.

Bonava müügi- ja turundusjuhi Laanoja sõnul on uusarendustes näha ostjaskonna keskmise vanuse kerkimist. Kui paaril varasemal aastal oli neilt kodu ostjate keskmiseks vanuseks 34-35 eluaastat, siis 2025. aastal kerkis see 39 eluaastani. Peamine hulk uue kodu ostjaid on vanuses 31-48 eluaastat.

Pikemas perspektiivis on Laanoja hinnangul arendajatel põhjust olla tähelepanelik, kuidas muutuvad ootused uuele kodule. Klientide kasvav keskmine vanus tähendab teistsuguseid soove ja vajadusi. „Seda nii kodu suurust, tubade arvu kui ka siseviimistluse omadusi silmas pidades,“ toob ta näiteks. 

Lisainfo:

Maarja Lumiste
kommunikatsioonijuht
erakliendi valdkond
SEB Pank

mobiil +372 56631925
aadress Tornimäe 2, 15010 Tallinn
maarja.lumiste@seb.ee