Laenuekspert: tänases majandusseisus koduostu edasi ei lükata, investeeringu eesmärgil kinnisvara ostude puhul hinnatakse riske varasemast enam

20.09.2023 - 12:13

Eesti elanikud on läbi aastate pigem eelistanud omale kodu osta, mitte üürida – seda kinnitab ka laenustatistika, mille kohaselt võetakse esimene kodulaen 30-ndates eluaastates ning keskmiselt on ühe kodulaenu tsükkel 10-aastat. SEB eraklientide panganduse divisjoni juht Sille Hallang selgitas, et viimaste aastate ebakindlamas majandusseisus pole koduostuks pangalaenu taotlejate arv märkimisväärselt muutunud, kuid kasvanud on taotlejate teadlikkus ja kahanenud riskivalmidus.

Kui võrrelda möödunud aasta ja varasemate aastate kodulaenu statistikat, siis on märgata sarnaselt kinnisvaraturu trendidele ka mõningast laenuaktiivsuse langust. „Aktiivsus on ennekõike vähenenud teise kinnisvara ostude vähenemise arvelt ehk kodusid jätkuvalt ostetakse, kuid kinnisvarainvesteeringute osakaal on näidanud mõningast langust,“ nentis SEB eraklientide panganduse divisjoni juht Sille Hallang.

Ta tõi esile, et keskmine kodulaenu taotleja on 30-ndates noor, kes soetab esimest päris oma kodu.
„Üldiselt saab öelda, et inimestel on elu jooksul 2-3 kodulaenu ligi 10-aastase tsüklina, kus ligi 10-aasta jooksul kas tasutakse üks laen tagasi ning võetakse järgmine suurema kodu soetamiseks,“ nentis Hallang.

SEB panga viimaste aastate statistika näitab, et 30ndates eluaastates kodulaenu võtjate keskmine laenusumma jääb 100-120 000 euro piiresse. „Sõltuvalt omafinantseeringu suurusest, mis enamasti katab 15%, kuid paljudel juhtudel ka kuni 30% kinnisvaraostu summast, on keskmine igakuine uuee kodulaenu tagasimakse suurus 745 eurot laenu kohta,“ tõi Hallang esile. Kui vaadata kogu SEB kodulaenude portfelli keskmist laenumakset kuus, siis see on 420 eurot.

Riske hinnatakse varasemast enam

Hallang nentis, et võrreldes 2008. aastaga, mil majandust tabas langus, on tänases pisut ebakindlamates majandustingimustes siiski tarbijate laenutaotlused läbimõeldumad ning kõik pangad on ka riske hinnates tarbija poolel ehk juba eos ennetavad võimalikke pikaajalisi mõjutajaid ning pigem jääb laenusumma väiksemaks, kui risk kõrgemaks.

„Pangalaenu taotlust tehes peab läbi arvutama, kui suur on omafinantseeringu osakaal, kui suur sissetulek ning kas tänane ja lähiaastate rahaline olukord võimaldavad katta vajaliku laenu tagasimakse. Panga intressimäära kõrval tuleb kindlasti hinnata nii tänast euribori kui ka prognoose ehk kas 6-kuu või aasta pärast, kui intressi ulatus peaks kasvama, jõuab tarbija laenukoormust kanda,“ soovitas Hallang.

SEB praktika kohaselt võetakse esilagu pangalaen enamasti ligi 25-aastaks, kuid eriti noorematel tasub kaaluda ka laenuperioodi pikendamist. „Pikem laenuperiood, näiteks 25-30-aastat võib vähendada igakuised makseid, kuid samas suurendab kogu intressikulu – taotlejal tasub enda võimekust hinnata ning teha optimaalne otsus nii laenu kogukulu kui ka perioodi osas,“ soovitas Hallang.

Samas tõi Hallang esile, et jätkuvalt on ka neid koduomanikke, kes uurivad pangalt, kuidas oma laen kas osaliselt või täielikult ennetähtaegselt tagasi maksta. „Euribori kasvuga on enneaegsete tagasimaksete osakaal mõnevõrra kasvanud – näeme järjest enam, et inimesed soovivad hoida igakuiseid kulutusi kontrolli all ning maksta säästudest või mujalt vabanenud finantsidest kodulaen tagasi, et euribor ei suurendaks igakuiseid tasusid ning intresside kogukulu oleks väiksem. Keskmiselt jäävad enneaegsed tagasimaksed paarikümne tuhande euro piiresse. Enneaegse tagasimakse puhul tasub arvestada etteteatamisajaga ning arvutada, kui palju muutub laenu kogukulu ja osalise tagasimakse puhul ka igakuine laenumakse,“ nentis Hallang.

Vastutustundlik laenamine on tõstnud kvalifikatsioonitingimusi

Hallang tõdes, et kuigi nii möödunud aastate tervisekriis, sõda Euroopas kui ka järjepidev hindade kasv on avaldanud mõju laenuturule, siis ei ole laenu saamine muutunud keerulisemaks kui varem. „Muutused laenuregulatsioonides on toimunud järjepidevalt üle Euroopa. Vastutustundliku laenu andmise tingimused on viimase 15 aasta jooksul täienenud eelkõige põhjusel, et hoida tarbijaid ning ka ettevõtete ja riikide majandusseisu stabiilsemana,“ nentis Hallang.

Ta tõi esile, et pärast 2008. aasta majanduskriisi võeti rahvusvaheliselt kasutusele mitmeid regulatsioone ja järelevalvepraktikaid, mis tugevdavad finantssektori stabiilsust ning vähendavad nii riske finantsasutustele kui ka eelkõige tarbijatele.

Laenutaotlejate jaoks on tähendanud see, et laenu saamiseks tuleb täita varasemast rangemaid nõudeid, mis eelkõige tagavad selle, et laenukoormusega tullakse toime nii täna kui ka tulevikus. Hallang tõi näitena, et pank hindab muuhulgas enne laenuotsuse tegemist võimaliku laenukoormuse suurust ja selle vastavust laenuvõtja sissetulekutele ning muudele varem võetud kohustustele, tema tööstaaži ja selle järjepidevuse potentsiaali.
„Karmimad laenuandmise reeglid kehtivad ka pankadele, kuid enamik finantsasutustest on võrreldes 2008. aastaga paremini kapitaliseeritud ja vastupidavamad ka muutlikel aegadel ehk iga muutus majanduses ei avaldu finantsasutuste tingimustes ega peegeldu kohe ka tarbijate finantskohustustes,“ sõnas Hallang.