Ärikinnisvara väärtuse määrab tulevikus energiatõhusus ja ratsionaalne finantseerimisstruktuur
Kuidas mõjutab kiire Euribori tõus ärikinnisvara turu käekäiku ja mis võivad olla veel peamised mõjutegurid?
Ärikinnisvara väärtusele avaldavad otseselt mõju kasvanud finantseerimiskulud ja kõrge inflatsioon. Ligi 7 aastat kestnud negatiivne Euribori määr kindlasti soodustas ärikinnisvara arengut, kuid kiire Euribori tõus avaldab täna varade väärtusele selgelt negatiivset mõju, siiski mõnevõrra kompenseerib seda renditulude kasv. Enamikes rendilepingutes on rendihind indekseeritud, mis võimaldab inflatsioonilises keskkonnas rendihindu tõsta, kuid kasv on sageli siiski limiteeritud teatud tasemeni. Rendihinna 100% inflatsiooniga korrigeerimine võib ka rentnikele üle jõu käiv olla, lisaks võttes arvesse ka viimase aastaga oluliselt kasvanud kommunaalkulusid.
Kinnisvara väärtuse loob tugev rentnike baas ja stabiilne renditulu. Finantseerija jaoks on kõige olulisem tugev stabiilne rahavoog, mis võimaldab probleemideta laene teenindada ka kasvavate intresside keskkonnas. Sõltuvalt laenuvõtja riskitasemest ja objektist oleme oma analüüsides eeldanud 20%-50% laenuteenindamise puhvreid ja riskianalüüsides oleme arvestanud juba eelnevatel aastatel kõrgemate intressimääradega.
Vaadates kontoripindade turgu, siis nõudlus kvaliteetsete ja energiatõhusate pindade osas püsib tugev. Rentnikud eelistavad modernset ja energiasäästlikku pinda, et pakkuda töötajatele meeldivat ja funktsionaalset töökeskkonda ning selle eest ollakse valmis ka maksma kõrgemat hinda. Kõrgemad ehituskulud on viinud ka rendihindade tasemed ülespoole. Vanemates büroohoonetes, mis ei vasta tänastele nõutele, jääb ühe rohkem pindu vakantseks. Käärid uue ja vana pinna rendihinna vahel on olulisel kasvanud. Energiatõhusus on muutunud aina olulisemaks nii kerkinud energiakulude kui ka rohelise mõtteviisi leviku tõttu ja võib kujuneda üheks peamiseks rendipinna valiku kriteeriumuks.
Kaubanduskeskuste väljavaade on juba mitmeid aastaid olnud nõrgem, kuna muutuvad tarbimisharjumused ja kasvav e-kaubandus sunnib kaubanduskeskusi rohkem pingutama ja investeerima atraktiivsemasse ostukeskkonda, laiendama teenuste ja meelelahutuse osakaalu. Samuti said kaubanduskeskused pihta pandeemia ajal kehtestatud piirangutest. Käesoleval aastal seisid keskused silmitsi kõrgete energiakuludega ning tarbijate ostujõu langusega, millega suudavad toime tulla tugeva kontseptsiooniga tarbijate poolt kõrgelt hinnatud keskused. Nõrgemates keskustes vakantsused kasvavad ja rendihinnad võivad langeda.
Võrreldes suurte kaubanduskeskustega on toidupoodide väljavaade stabiilne. Tugevate ankurüürnike ja stabiilse nõudluse tõttu pakuvad need varad jätkuvalt huvi ka investoritele.
Lao- ja logistikapinnad on viimastel aastatel investoritele samuti rohkem huvi pakkunud, tulenevalt kõrgematest tootlusmääradest võrreldes kontori- ja kaubanduspindadega ning kasvanud nõudlusest pandeemia tingimustes, mil e-kaubandus kasvas järsult ning tarneprobleemid sundisid ettevõtteid suuremaid laovarusid soetama. Logistikasektori üldine väljavaade on hea. Samas on logistikaobjektidel sageli ainult üks rentnik, kellest sõltub konkreetse vara rahavoog, mistõttu on oluline hinnata ka rentniku majanduslikku seisu ja väljavaadet. Ka logistikapindade puhul muutub üha olulisemaks energiatõhususe teema, seda on näha ka paljude laohoonete katustele kerkivatest päikseparkidest.
SEB Balti kinnisvara finantseerimise divisjoni juhi Per Thorell´i sõnul on Baltikumi ärikinnisvara olukord stabiilne, kuna laenuvõimendused on mõistlikud ning vara tootlused kõrgemate finantskulude teenindamiseks piisavad. Erinevalt Rootsi ärikinnisvara finantseerimisest ei ole Baltikumis liiga agressiivseid finantseerimise struktuure, kus oluliselt kõrgmate intresside keskkonnas on lausa negatiivsed tootlused ja seetõttu on ka toimunud paarkümne protsendiline vara väärtuste langus.
Ärikinnisvara finantseerimisel ei ole muutunud majanduskekskonnas SEB oma standardeid muutnud, laenuteenindamise üle katted, laenu osakaal vara väärtusest ja tagasimakse graafikute eeldused on samad mis eelnevatel aastatel, kuid kindlasti pöörame rohkem tähelepanu rahavoo jätkusuutlikkusele, vara kvaliteedile ja oleme korrigeerinud vara tootlikkuse oodatavaid määrasid. Arusaadavalt, tulenevalt Euribori tõusust, kulub ettevõtetel rohkem raha laenu teenindamiseks ning planeeritud laenuteenindamise puhvrid vähenevad. Koostöös kliendiga püüame alati leida sobilikud lahendused, kuid neil, kelle rahavoo puhvrid on oluliselt vähenenud, võib muidugi olla üheks lahenduseks näiteks portfellis mõne vara müük, et oma rahavoogu tugevdada.
Anu Arnover
SEB korporatiivpanganduse kinnisvara osakonna juht
