Anu Arnover: ees ootab roheregulatsioonide laine. Kas meie kinnisvaraturg on selleks valmis?

Ehitust ja keskkonnakaitset ei peetud veel mõned aastad tagasi kokku käivateks terminiteks, kuid see on muutumas. A-energiaklassi nõue juba kohaldub alates 2020. aastast antavatele ehituslubadele ning Euroopa Liidu Taksonoomia ehk jätkusuutlike investeeringute delegeeritud õigusakt, mille esimene pakett tänavu jõustus, on meie majandusellu kaasa toonud rohkelt muudatusi. Taksonoomiaga kehtestatakse selged hindamiskriteeriumid määramaks kindlaks, milline majandustegevus annab olulise panuse roheleppe eesmärkide saavutamisse. Mida võivad oodata ja milleks peaksid kinnisvaraettevõtted valmistuma juba praegu?

Et EL on fookusesse võtnud kinnisvarasektori, on arusaadav: tegu on ühe kõige energiamahukama ja suurema süsiniku jalajäljega sektoriga, mistõttu on selle mõju jätkusuutlikkuse eesmärkidele ülioluline. Hooned toodavad Euroopas 36% kasvuhoonegaaside heitkogustest ja kasutavad 40% kogu energiast. Lõviosa, üle 80% energiast kulub ruumide kütmiseks, jahutamiseks ning vee soojendamiseks. Probleemi mastaapsusest annab aimu ka tõik, et EL-is on enam kui 30 miljonit sellist hoonet, mis liialt energiat tarbivad ehk mille energiakulu on 2,5 või enamgi korda kõrgem keskmise hoone omast.

Nagu viimased aastad on näidanud, siis EL-i institutsioonides ei ole see keskkonnakahju jäänud märkamata ja mõju vähendamiseks on seatud ambitsioonikad eesmärgid. Nende saavutamine nõuab aga panust mitte ainult ehitussektorilt, vaid ka olemasoleva kinnisvara omanikelt. Ehk teisiti, energiat peab tarbima vähem ka su 2000ndate alguse kontor ja kümmekond aastat tagasi ehitatud eramaja. Mida see aga endaga kaasa toob?

Nõuded uusehitistele muutuvad veelgi karmimaks ning praeguste hoonete renoveerimisel peab nende energiaefektiivsus oluliselt tõusma. 
EL-i taksonoomia eesmärk ei ole mitte ainult suunata ettevõtteid jätkusuutlikkuse poole, vaid ka luua võrdsed võimalused ning teha selgeks ja lihtsasti arusaadavaks, mis on roheline investeering. Näiteks on sel aastal jõustunud EL-i taksonoomia hindamiskriteeriumite esimene pakett andnud juba tulemusi: osa investeerimisfondidest on kaotanud oma jätkusuutlikkuse märgise. Et saada tagasi õigus nimetada end jätkusuutlikuks fondiks, peab fond kas tagama, et nende poolt finantseeritavad ettevõtted oleksid jätkusuutlikud või neist loobuma ja muutma oma investeerimissuunda. Ükskõik kumb tee ka ei valitaks, on suund selgelt sama. 

Jätkusuutlikkus kui investeering

Ka pankadele on EL-i taksonoomia oluline, kuna meie tegevus on äärmiselt rangelt reguleeritud. Samas, et olla jätkusuutlikkuse vallas regulatsioonidest samm ees, näeb SEB endal rolli mitte ainult jätkusuutliku ettevõtluse finantseerijana, vaid ka selles, et aidata oma praegustel ja uutel klientidel järele jõuda. 2017. aastal emiteeris SEB grupp oma esimese rohelise võlakirja summas 500 miljonit eurot ning sel aastal tehti uus emissioon, väärtuses juba miljard eurot.

Kõik need rahalised vahendid investeeritakse eri erasektori projektidesse, millel on oluline mõju jätkusuutlikkusele. Jätkusuutlikkuse kriteeriumitele vastavad ettevõtted saavad kasutada ka rohelaenu, mis on Eestiski juba saadaval. SEB Eesti andis esimese sellise laenu 2020. aasta oktoobris, kui finantseeriti 1,7 miljoniga päikeseparkide rajamist. Jaanuaris tulime välja ka rohelise kodulaenuga.

Kogu selle teema puhul on oluline mõista, et kinnisvarasektoris ei tuleks jätkusuutlikkuse nimel tehtud pingutusi ja väljaminekuid näha mitte kulu, vaid investeeringuna. 

Kinnisvarahaldajatele toovad sellised investeeringud kaasa madalamad ülalpidamiskulud, üürileandjatele kõrgema üürihinna, vara müüjatele selle kõrgema väärtuse ja müügihinna ning arendajatele investorite ja finantsasutuste tunduvalt suurema huvi. Suures pildis tähendab jätkusuutlik kinnisvara enamasti madalamat riski ja vara suuremat pikaajalist väärtust.

Mida peaksid tegema kinnisvaraettevõtted, et olla jätkusuutlikumad?

Esimese sammuna tuleks kaardistada ja hinnata hetkeolukorda ning oma tegevusi: kus, kui palju ja mis jäätmeid või saastet teie ettevõte tekitab ning mis mahus ja milliseid energiaressursse kasutab. Selle teadmise pinnalt on teil võimalik otsustada, mis muudatused oleksid kõige vajalikumad ehk suurima mõjuga ning seejärel saate seada jätkusuutlikkuse eesmärgid, mida soovite järgmise kolme, viie või koguni kümne aasta jooksul saavutada.

Teine samm on muuta oma mõtlemist: ärge keskenduge ainult uute lahenduste maksumusele, vaid võtke arvesse ka nende eeliseid, kuluefektiivsust ja tasuvust. Ja kolmandaks, kaasata tuleks võimalikult paljusid kolleege, koostööpartnereid ja kliente, sest iga väiksemgi muudatus on tulemuste saavutamiseks oluline.

Ei maksa eeldada, et seatud eesmärgid kohe saavutatakse. Ent isegi kui täna puuduvad võimalused või tehnoloogiad hoonete energiatarbimise ja saaste vähendamiseks, ehitusmaterjalide väljavahetamiseks või taastuvenergiale üleminekuks, ei tähenda, et need võimalused juba lähitulevikus eksisteerida ei võiks.

Jätkusuutlikkus ei ole eesmärk omaette – see on teekond ja teie seatud eesmärgid verstapostideks. Seega, mida varem alustad, seda kiiremini kohale jõuad, sest tagasiteed enam pole: nõuded ja reeglid karmistuvad, turul saab jätkusuutlikkus üha tugevama konkurentsieelise ning EL-i taksonoomia hindamiskriteeriumite esimene pakett on alles algus. Seega jääb ettevõtja enda otsustada, kas ta soovib olla kõige selles juures esirinnas ja teistele teenäitajaks või jääda üha karmistuvate miinimumnõuete keskmes viimaste sekka.

Anu Arnover
SEB korporatiivpanganduse kinnisvara osakonna juht