Korteriühistu renoveerimislaen: kortermaja elanikud küsivad, pangaekspert vastab

18.04.2024 - 16:09

Tänavu kevadel avaneb Kredexi korteriühistutele suunatud korterelamute rekonstrueerimise toetusvoor. Paljud korteriühistud planeerivad renoveerimisel lisaks toetusele kasutada omafinantseeringuna ka pangalaenu ning see tekitab kortermajade elanikes mitmeid küsimusi. Riho Treumuth SEBst vastab viiele küsimusele kortermaja renoveerimislaenu kohta.

1.   Kui pikaks perioodiks saab KÜ laenu võtta? Mis on mõistlik periood?

Korterelamu renoveerimislaenu tähtajad on võrreldavad eluasemelaenude tähtaegadega, küll tuleb arvestada, et maksimaalsete pakutavate tähtaegade eelduseks on, et maja tervikrenoveerimisel saavutatakse vähemalt C klassi energiamärgis.

Laenuperioodi määramisel tuleb lähtuda kortermaja elanike tahtest ja maksevõimest, kuid meie soovitus on pöörata tähelepanu laenu kogukuludele. Ühe osa laenu kulust moodustab intressimarginaal ning teise osa baasintressimäär, milleks on reeglina kuue kuu Euribor, mis tähendab, et intressimäär võib muutuda kaks korda jooksva aasta jooksul, sõltuvalt rahvusvaheliste rahaturgude arengust. Oluline on vaadata, kui suur on laenu kogukulu, mis tuleb laenuperioodi lõpus tasuda. Laenu kogukulu omakorda mõjutab võetava laenu tähtaeg - pikem laenuperiood võimaldab vähendada igakuist remondifondi makset, kuid paraku suurendab kogukulu.

2.   Kas lihtsam ei oleks koguda remondifondi piisavalt raha ja siis renoveerida etappide kaupa? Miks?

Vanemate korterelamute rekonstrueerimine on paratamatu ning mida kauem maja korrastamisega oodata, seda reeglina kallimaks see muutub. Ühelt poolt laguneb maja aja jooksul järjest enam ja tööde maht suureneb, teisalt võivad ehitushinnad kallineda. Nii võib juhtuda, et ehituseelarve on remondifondi kogumise ajal oluliselt suurenenud ja kogutud summast ei piisa.

Oluline on mõelda ka sellele, et sääst küttekuludelt tekib eelkõige tervikrenoveerimise puhul – keskeltläbi on oodatav sääst ligi 50% küttekuludelt. Seega võimaldab korralik renoveerimine koheselt kulusid kokku hoida. Lisaks kaasneb kütte- ja ventilatsioonisüsteemi kaasajastamisega kortermaja elanike elukvaliteedi tõus.

3.   Kas on mõistlik kortermaja renoveerimisega koos teha ka korteris remont? Kas renoveerimistööd kahjustavad korterit?

Need tegevused ei ole otseselt seotud. Kortermaja renoveerimise käigus võivad teatud tööd nõuda ka sisetöid korterites, kuid seda püütakse teha korteriomandit võimalikult vähe kahjustades. Teostatud removeerimistöödel on korteriomandi väärtusele pigem ikkagi positiivne mõju.

4.   Milline on panga roll ehitaja valikul? Kas pank ei võiks ise välja pakkuda mingit ehitajat, keda ta usaldab, et töö saaks korralikult tehtud?

Ehitaja leidmiseks tuleb siiski läbi viia ehitushanked. Kindlasti tuleb kaasata ka omaniku järelvalve, ilma milleta on keeruline saavutada kvaliteetset lõpptulemust. Ka omaniku järelvalve leitakse hanke teel.

Ehitaja valimise puhul tasub arvestada lisaks pakutavale hinnale ka varasemat kogemust, referentse ja ka finantsilist suutlikkust täita nii lepingulisi kui ka hilisemaid garantiilisi kohustusi. Ka pank annab valitud ehitaja osas oma hinnangu, kuid peamine roll nii ehitaja valikul kui ka tervikuna korrektse hankeprotsessi läbiviimisel on ikkagi ühistu juhatusel või tema poolt palgatud konsultandil.

5. Mis saab siis, kui kõik elanikud ei suuda või ei ole nõus laenumakset tasuma?

Laenu taotlemine on alati vastutustundlik tegevus, mistõttu tuleb sellega kaasnevad riskid hoolikalt läbi mõelda. Ühelt poolt võib renoveerimissoov tuleneda elanike tahtest parandada elukvaliteeti, kuid teiselt poolt ka otsesest vajadusest, näiteks on kortermaja fassaad amortiseerunud või kommunikatsioonisüsteemid vajavad kaasajastamist.

Otsus renoveerimise alustamiseks ja laenu võtmiseks võetakse vastu korteriühistu üldkoosolekul ja sellel peab olema enamuse toetus. Vastuvõetud otsused on kohustuslikud kõikidele korteriühistu liikmetele. Seega laenumaksete tasumisest otseselt keelduda ei saa, kui ühistu enamuse poolt otsustatu on vastuvõetamatu, siis paraku kõige loogilisemaks lahenduseks on müüa oma korteriomand ning otsida enda jaoks sobivamaid lahendusi.

Kui ühistu liikmetel tekivad võlgnevused ühistu ees, peab nendega tegelema ühistu juhatus või majahaldur, ajutiste võlgnevuste puhul on kõige loogilisem tee mõlemaid pooli rahuldava kokkuleppe saavutamine koos võlgnevuse tasumise graafiku kehtestamisega. Kui võlgnevused on süsteemsed või esineb pahatahtlikkus, on üsna levinud võlgnevuse sissenõudmise viisiks maksekäsu kiirmenetlus. Alati võib pöörduda abi saamiseks ka vastavate juriidiliste asjatundjate poole.