Energiamärgis: võti tuleviku regulatiivsete nõuete täitmiseks 

SEB kinnisvara osakonna juht Anu Arnover 

2024. aasta kevadel võttis Euroopa Liit vastu hoonete energiatõhususe direktiivi, mis seab ambitsioonikad eesmärgid hoonete energiatõhususele. Kõik uued hooned peavad olema alates 2030. aastast heitevabad ning olemasolevad hooned tuleb muuta heitevabadeks hiljemalt 2050. aastaks. See tähendab üleminekut liginullenergiahoonetelt nullheitega hoonete (ZEB) standardile. Eesmärgid nõuavad kiireid ja põhjalikke samme, kuid kas Eesti on valmis selliseks muutuseks? 

Mida tähendab "heitevaba" hoone? 

Direktiiv toob uue mõiste – heitevaba hoone – , mis on väga energiatõhus, ei kasuta fossiilkütuseid ning ei tekita üldse või tekitab väga väikeses koguses kasutusaegseid kasvuhoonegaaside heiteid. Heitevaba hoone energiavajaduse katmiseks tuleb kasutada taastuvaid energiaallikad ja nutikaid energialahendusi nagu päike, geotermaalenergia, soojuspumbad, tõhus kaugküte ja –jahutus, ning muu süsinikusisalduseta energiaallikatest toodetud energia.  
 
Kuigi 2050. aasta tundub olevat kaugel, tuleb liikmesriikidel juba 2026. aastaks esitada konkreetsed tegevuskavad hoonete renoveerimiseks. Eesti olemasolev hoonefond eeldab ulatuslikku renoveerimist nii ärikinnisvara kui ka elamute puhul.    
 
Statistikaameti andmetel elab 65% Eesti elanikest kortermajades, mis on ehitatud aastatel 1961-1990 ja mille seisukord erineb oluliselt täna kehtivatest energiatõhususe nõuetest.  
 
Elamufondile on esimesed sihid seatud 2030. aastaks, mille energiatarbimine peab vähenema vähemalt 16% ning 2035. aastaks juba 20–22%. Oluline osa energiasäästust – 55% – tuleb saavutada just halvima energiatõhususega elamute renoveerimise kaudu. Ka mitteeluhoonete puhul tuleb keskenduda halvima tõhususega mitteeluhoonete renoveerimisele, millel on CO2 heite vähendamise ning laiema sotsiaalse ja majandusliku kasu seisukohast suurim potentsiaal. Mitteeluhoonetest peavad 2030. aastaks olema renoveeritud 16% ja 2033. aastaks 26% halvimate tõhususnäitajatega hoonetest.  

Kuidas on seni läinud? 

Eestis, nagu ka mujal Balti riikides, on hoonete energiasertifitseerimine olnud aeglane. Kuigi vastav õigusraamistik kehtib alates 2009. aastast, on energiamärgistatud hooneid vaid murdosa. Andmed on puudulikud ja takistavad selge ülevaate saamist olukorrast. 

Teiste riikide kogemused näitavad, et direktiiv võib tuua kaasa uusi riske kinnisvaraomanikele. Kuigi energiamärgiste skaala on riigiti erinev, siis see näitab, et kehva energitõhususega hoonete välja rentimine võib olla tulevikus raskendatud. Kindlasti vähendavad kõrged energiakulud ka hoone atraktiivsust. Näiteks Prantsusmaal on halva energiatõhususega hoonete üürileandmine keelatud. Suurbritannias on halvema kui E-klassi hoonete üürileandmine keelatud juba 2018. aastast, ning tegutsetud riikliku eesmärgi suunas, et 2030. aastaks peavad kõik  

Eestis võivad kinnisvaraomanikke ees oodata sarnased väljakutsed. Kui regulatsioonid karmistuvad, võib halvima energiatõhususega hoonete väärtus oluliselt langeda. Samal ajal peab riik looma toetusskeeme, mis võimaldavad renoveerimise kulusid katta, kuna vastasel juhul võivad paljud hooned jääda kasutuskõlbmatuks. 

Direktiiv ei jäta palju aega tegutsemiseks, sihipärane plaan energiatõhususe parandamiseks vajab  
põhjalikku ettevalmistust. Tuleb arvestada, et renoveerimisega seotud eksperdid võivad olla ühel hetkel juba ülekoormatud. 

Oluline on ka regulatsioonide läbipaistvus ja lihtsus. Energiatõhususe hindamise süsteem peaks olema kergesti mõistetav kõigile osapooltele – nii investoritele, kinnisvaraomanikele kui ka lõppkasutajatele. Lisaks vajab Eesti konkurentsivõimelist ja hästi läbimõeldud toetuspoliitikat, et tagada renoveerimistööde teostamine õigeaegselt ja piisavalt laiaulatuslikult. 

Mida tähendab see pangandusele? 

Juba praegu küsivad pangad hoonete energiamärgiseid, et hinnata hoonete energiaefektiivsust, mis võib mõjutada kinnisvara väärtust ja laenuvõtja krediidiriske. Tulevikus võivad pangad keelduda rahastamast projekte, mis ei vasta energiatõhususe tulevikunõuetele, kuna selliste hoonete väärtus võib aja jooksul oluliselt langeda. 

Eestil seisab ees keeruline, kuid vältimatu ülesanne viia hoonestik vastavusse Euroopa Liidu uute nõuetega. Valikud peavad olema strateegilised ja läbimõeldud ning nõuavad pankade, ettevõtjate, riigi ning teiste osapoolte tõhusat koostööd, samas kui viivitamine võib tähendada tõsiseid majanduslikke tagajärgi. 

Kuidas ettevõtjana sellises olukorras edasi liikuda? 

• Vii end kurssi uute reeglite ja nõuetega 
• Pea nõu oma finantseerijaga 
• Alusta mõõtmisega 
• Tee energiamärgis ametlikuks – kui ei ole tulemusega rahul, saabki seada järgmised eesmärgid, kuidas ja kas saab energiatõhusust parandada