Eesti seaduste järgi tuleb kõik kinnisvaratehingud, välja arvatud üürimine ja rent, läbi viia notari juures. Kuidas see täpsemalt käib ning miks on notar seejuures oluline, selgitab notar Anneli Alekand.
Miks kaasatakse notar tehingutesse?
Nii tagatakse asjaajamise korrektsus. Notar kontrollib, kas tema juurde tulnud inimesed on ikka need, kes nad väidavad end olevat. Samuti vaadatakse enne tehingut üle registrite andmed, et teada saada, kas inimesel on õigus tehingut teha ja kas selleks on vaja veel kellegi nõusolekut või lisadokumente. Notariga enne ja tehingu tegemise ajal suheldes selgitatakse välja, mida osapooled teha soovivad ja kuidas seda on kõige mõistlikum saavutada.
Kui tehingu tegemiseks on mitu võimalust, peab notar nende sisu ja erinevusi selgitama, juhtima tähelepanu ebamõistlikele riskidele ning ütlema, kas ja kuidas neid annaks maandada.
Kes notari juurde aja broneerib?
Tavaliselt teeb seda üks tehingu osapooltest. Notaribüroos eeldatakse, et inimesed on enne kokku leppinud nii tehingu tegemises, selle tingimustes kui ka ajas. Kui teise osapoole leidmiseks on kasutatud vahendajat, näiteks maaklerit kinnisvara müügi korral, siis broneerib aja ja edastab vajalikud andmed notarile tavaliselt tema.
Samas võib alati broneerida aja ka lihtsalt konsultatsiooniks, et tehingu üksikasjade kohta nõu küsida.
Kui pikk on ooteaeg notari juurde?
Notaribürool on vaja veidi aega, et leping ette valmistada, aga üldiselt sõltub tehingu tegemise kiirus pigem osapoolte ajagraafiku klapitamisest ja vähem notaribüroost. Nädala jooksul leiab reeglina ikka aja, välja arvatud siis, kui on tegemist millegi eriliselt mahukaga, keegi osalejatest on välismaal või puudub mõni vajalik dokument. Veidi rohkem läheb aega ka siis, kui tehingut soovitakse teha väljaspool notaribürood – siin sõltub ajagraafik juba rohkem notaribüroo töökorraldusest.
Millised dokumendid peab kaasa võtma?
Notari juures peab olema kaasas kehtiv isikut tõendav dokument (pass, ID-kaart või juhiluba). Kusjuures notar võib isiku tuvastada ka Politsei- ja Piirivalveameti andmebaasis oleva foto alusel, kuid see muidugi eeldab, et inimesel on kehtiv dokument olemas. Mõnikord on vaja, et inimesel oleks ette näidata kinnisasja omanikuks saamise või perekonnaseisu tõendav dokument, kuid üldjuhul on needki notarile elektrooniliselt nähtavad.
Kui lepingu juurde on vaja midagi lisaks kaasa võtta, siis antakse sellest notaribüroost eelnevalt teada (nt mõni välismaal välja antud või vanemast ajast pärit dokument, mida elektroonilises registris näha ei ole; äriühingu organi otsus või lepingu juurde lisatav plaan).
Millised andmed tuleb notaribüroole veel enne esitada?
Tehingu andmed: kes ja millistel tingimustel ja mida teha soovib. Notaribüroo kontrollib üle registrite andmed ning paneb nende ja kliendi saadetud andmete põhjal kokku lepingu teksti. Tavaliselt saadetakse lepinguprojekt ka e-posti teel klientidele ülevaatamiseks.
Mis kulud notariaalse tehinguga kaasnevad?
Iga notariaalse tehingu eest tuleb maksta notari tasu, mille suuruse paneb paika seadus. Tavaliselt teevad osapooled selle pooleks. Tasub aga teada, et ükskõik kuidas osapooled tasu maksmise omavahel kokku lepivad, vastutavad nad selle eest solidaarselt. Nii et kui üks pool, kes on maksmise enda kanda võtnud, seda ei tee, siis on notaril õigus nõuda tasu teiselt poolelt, kes saab selle siis omakorda lepingu alusel esimeselt tagasi küsida.
Kinnisvaratehinguga kaasneb reeglina ka muudatus kinnistusraamatus ning selle eest tuleb tasuda riigilõivu. Selle maksab tavaliselt see osapool, kes on muudatuse tegemisest huvitatud, näiteks kinnisasja ostmise puhul on ostja huvides see, et ta oleks omanikuna registrisse kantud. Kui jätta riigilõiv müüja kanda ja ta selle maksmata jätab, on müüja endiselt asja omanik edasi ja võiks selle halvimal juhul uuesti maha müüa.
Kui kinnisasi ostetakse laenuga ja selle tagamiseks seatakse hüpoteek, siis hüpoteegi kulud kannab tavaliselt ostja. Ka pankadel on laenu andmise tingimuseks reeglina see, et laenusaaja kannab vormistamisega seotud kulud. Teisalt võib ostetaval asjal olla mingisuguseid koormatisi või õigusi, mis tuleb lõpetada või kustutada, ja sellega seotud kulud kannab tavaliselt müüja.
Lugege lisaks: Millised kulud kodulaenu võtmisega kaasnevad?
Miks kasutatakse deposiiti?
Poes midagi ostes vahetavad kaup ja raha tavaliselt omanikku samaaegselt ja seega ei teki riski, et kumbki võiks oma osast ilma jääda. Selline risk tekib aga siis, kui omanikuks saamine või lepingu sõlmimine ja raha maksmine toimuvad eri ajal nagu enamasti kinnisvaratehingute puhul.
Selliste riskide maandamiseks on mõlema poole huvides võimalik kasutada notari deposiidikontot ehk ostja kannab enne tehingut raha deposiiti, millega saab müüja kindlustunde, et esiteks on ostjal see raha olemas ja teiseks saab ta selle pärast lepingu sõlmimist kindlasti kätte. Ostja saab kindluse selles osas, et müüja ei saa raha enne kätte, kui leping sõlmitud.
Kui ostja võtab pangalaenu, siis tuleb deposiiti kanda omafinantseeringu summa. Kuna laenu tagatiseks läheb üldjuhul seesama ostetud asi, siis osaleb tehingus ka pank, kes kinnitab, et ostjal on ülejäänud ostusumma finantseerimiseks sõlmitud laenuleping ja laen makstakse välja pärast müügi ja hüpoteegilepingu sõlmimist.
Mida peaks veel teadma kodu ostes?
Vahel võib juhtuda, et korteril või majal on ehituslikke puudusi või muid vigu, mis esialgu välja ei paista. Juhtub sedagi, et müüja on ebaaus või varjab midagi. Kolmandaks on olemas lepingu sõlmimisega seotud juriidilised riskid. Ehituslikku olukorda saab lasta kontrollida spetsialistil, teise inimese aususe osas saab kasutada kõhutunnet ja internetti ning juriidiliste riskide maandamiseks on olemas notar. Ükski kontrollisüsteem ei taga 100% kindlust, aga see on eesmärk. See ongi ilmselt peamine, mida tuleks teada: see, kes midagi teeb, võtab alati ka riski.
Mis puudutab lepingu sõlmimist, siis kindlasti tuleb julgelt küsimusi esitada. Notari ülesanne on tehingu juriidilist poolt selgitada ja kulud ei sõltu sellest, kui kaua tehingule aega läheb või mitu küsimust küsiti. Notari ülesanne on leida just konkreetsele inimesele ja tema olukorrale sobiv lahendus.
Notari poole pöördumiseks ei ole vaja vahendajat, samuti ei ole pikki järjekordi ning aja võib kokku leppida ka ainult küsimuste esitamiseks.
Kui olete sobiva kodu välja valinud, täitke kodulaenu taotlus. Kui aga soovite enne valiku tegemist oma võimalusi arutada, siis tulge terviknõustamisele.
Gerli Ramler
vabakutseline ajakirjanik
