Как комплексная реновация может повысить энергоэффективность многоквартирного дома?

В контексте постоянно растущих затрат на электроэнергию все чаще говорят о ремонте зданий и экономии на отоплении. На организованном SEB семинаре старший преподаватель исследовательской группы TalTech по зданиям с почти нулевым потреблением энергии, руководитель магистерской программы по зданиям и сооружениям, инженер-строитель Симо Илометс рассказал, что жилищный фонд Эстонии имеет относительно высокую степень амортизации, потребность в реновации велика, и в ближайшее десятилетие ее объемы значительно увеличатся.
 
Наши многоквартирные дома были построены в основном между 1960 и 1990 годами. Они не отвечают современным требованиям энергоэффективности (иногда, к сожалению, и другим требованиям), как и ожиданиям жильцов. «Из-за вопросов собственности и по историческим причинам их регулярное техобслуживание и ремонт были недостаточными, а капитальный ремонт постоянно откладывался. Поэтому сейчас у нас много зданий, которые должны срочно пройти капремонт», – сказал Илометс. «Более 2/3 жителей Эстонии живут в квартирах и чуть менее 1/3 – в частных домах. Вопрос реновации касается обоих типов зданий».
 
С 1990-х годов реконструкция зданий координируется и поддерживается на государственном уровне, однако на протяжении долгих лет приоритеты при ремонте были другими. «В многоквартирных домах были очень большие теплопотери, и чтобы это исправить, сначала стали заменять оригинальные деревянные рамы на герметичные стеклопакеты из ПВХ. Это ухудшило внутренний климат зданий, так как естественный воздухообмен был снижен.
 
Тот факт, что энергоэффективный ремонт может ухудшить климат в помещении, оказался сюрпризом, так что пришлось искать решения для обеих проблем, — описывал ситуацию Илометс. – Одновременно внимание уделялось балконам, лоджиям и навесам – их стабильности и безопасности. Сильно изменилась и территория многоквартирных домов, например, со строительством парковок».
 
Комплексный подход всегда лучший
По словам Илометса, главное при реновации – комплексный подход. «При комплексном подходе к делу можно полностью обновить здание за один раз, причем так, чтобы разные работы не мешали друг другу, даже если они ведутся поэтапно, — говорит Илометс. – Очень часто бывает так, что приступая к определенной работе, приходится решать и другие вопросы. Если вы утепляете наружные стены, то в большинстве случаев необходимо заодно заменить окна, а если меняете кровлю, то стоит ее дополнительно утеплить».
 
«Мы в банке тоже видим, что квартирные товарищества, планирующие реновацию дома, как правило, предпочитают комплексный ремонт, нацеленный в первую очередь на энергоэффективность, повышение качества жизни и увеличение стоимости недвижимости. Конечно, есть и товарищества с более скромными планами, которые хотят лишь частично ликвидировать потери энергии или инвестировать, например, только в солнечные панели или пункты зарядки электромобилей. В таком случае используется Зеленый микрокредит SEB», – рассказал Дмитрий Матин, менеджер по обслуживанию бизнес-клиентов банка SEB.
 
При ремонте здания крайне важно четко поставить цель: чего вы хотите достичь, какую проблему должен решить ремонт. По словам Илометса, вопрос реновации в настоящее время в значительной степени перекошен в сторону энергоэффективности, основное внимание уделяется снижению затрат на отопление. Хотя необходимость в ремонте здания может возникнуть и по другим соображениям. Например, в старых многоквартирных домах могут возникнуть проблемы с температурными мостами, которые находятся на стыках конструкций и способствуют образованию в помещениях плесени и конденсата, а это ухудшает микроклимат. «Однозначно ясно то, что предстоящие объемы ремонтных работ во много раз больше сегодняшних, — сказал Илометс, – Причем это касается и квартир, и частных домов».
 
Сначала затраты, потом инвестиции
У каждого домовладельца при составлении планов ремонта возникает вопрос, будет это инвестицией или чистыми расходами? Илометс считает, что это определенно расходы, но, к счастью, существуют пособия и варианты финансирования. В то же время в долгосрочной перспективе эти расходы становятся инвестициями, причем такими, которые помогают сэкономить (например, в части затрат на отопление). «Реновации не избежать, рано или поздно придется ею заняться, а потребность в ней со временем будет только возрастать. Поэтому чем раньше вы ее предпримете и чем более комплексным будет ваш подход, тем выгоднее и полезнее станет реновация в долгосрочной перспективе, — сказал Илометс, – Теплопотери обычно удается сократить более чем на 50 процентов. У зданий старой постройки очень высокий потенциал экономии энергии. При текущих ценах оценить рентабельность реновации сложно, но в целом она не повышает текущих расходов на жилье: хотя и добавляется кредитная составляющая, зато снижаются затраты на отопление. При этом налаживается микроклимат в помещении, останавливаются механизмы разрушения материалов и определенно повышается стоимость недвижимости». Помимо этого, Илометс рекомендует рассматривать здание и его территорию в целом и по возможности постараться создать добавленную стоимость (аккуратные лестничные клетки и подвалы, остекленные балконы, обновленные общие помещения, дополнительный этаж и т. д.). Нужно решить и проблемы доступа — например, некоторые 5-этажные здания можно оснастить лифтами, при решении вопроса о парковочных местах заодно заняться пунктами зарядки электромобилей, добавить велосипедные гаражи и т. п.
 
Финансирование
Фонд предпринимательства и инноваций (EiS), то есть бывший Kredex, пообещал до конца этого года открыть новый тур распределения пособий на реконструкцию многоквартирных домов. Хотя необходимо учитывать, что пособие покроет лишь часть планового объема ремонтных работ, и квартирному товариществу понадобится дополнительное финансирование, для чего идеально подходит предлагаемый SEB кредит на реновацию. SEB предлагает квартирным товариществам кредит на реновацию в размере от 10 000 евро, период договора зависит от проекта. «Здесь хочется подчеркнуть, что проекты с конкретной экономией энергии получают кредит с более длительным графиком погашения, – сказал Матин. – Что касается пособия EiS для квартирных товариществ, следует отметить, что оно покрывает не весь объем планируемых работ по реконструкции, а лишь его часть, а непокрытую долю можно финансировать за счет кредита на реновацию, который предлагает SEB. И даже если квартирное товарищество хочет провести лишь незначительные ремонтные работы, все же стоит обратиться в банк и обсудить проект с менеджером, который поможет найти подходящий вариант финансирования проекта». 

Читать далее: Кредит на реновацию для квартирных товариществ: 7 шагов до положительного решения по кредиту SEB | SEB
 
Дополнительная информация:
 
Катре Кярнер
руководитель по связям с общественностью
сегмент бизнес-клиентов
SEB Pank
 
Телефон +372 5560 9962 
Tornimäe 2, 15010 Tallinn
katre.karner@seb.ee  
www.seb.ee