Реновация жилья: с чего начать?

Реновация жилья сегодня – тема размышлений многих владельцев недвижимости. Опрос, проведенный в этом году SEB, показал, что треть домовладельцев планируют в ближайшие годы повысить энергоэффективность своих частных домов, и каждый второй планирует для этого ремонтные работы. Как воплотить такие планы в жизнь, рассказывает старший преподаватель исследовательской группы TalTech по зданиям с почти нулевым потреблением энергии, руководитель магистерской программы по зданиям и сооружениям, инженер-строитель Симо Илометс.

Как всегда, прежде всего нужно выяснить потребность. Илометс рекомендует сначала уяснить для себе текущее состояние здания и исходя из этого определить, существует ли потребность в реновации, насколько она велика и в чем она заключается. Здесь разумно проконсультироваться со специалистом по строительству и, по возможности, провести аудит здания, чтобы оценить техническое состояние, соответствие требованиям и выявить проблемные зоны.

Затем нужно принять решение о том, стоит ли сразу делать комплексную реновацию или проводить работы поэтапно. Оба варианта имеют свои плюсы и минусы. Комплексное решение может показаться слишком дорогим, но в результате здание будет приведено в порядок быстро и полностью, а в долгосрочной перспективе это решение наиболее рационально. При этом следует учитывать, что, в зависимости от объема и характера планируемых работ, может потребоваться строительный проект и уведомление о строительстве или разрешение на строительство. Детальный строительный проект, помимо формальностей, требуется для самой реновации, ведь работы согласно действующему стандарту ведутся на основании рабочего проекта. Планируя реновацию,вспомните народную мудрость: «семь раз отмерь, один раз отрежь».

Как выполнить работы поэтапно?

Постепенный ремонт часто предпочтительнее, поскольку позволяет распределить расходы на длительный период времени. «Здесь нужно тщательного продумать все детали долгосрочного плана, зафиксировать все этапы работ и их взаимосвязи. Проектировщик и эксперт в области строительства помогут вам все это проанализировать. Проектирование в этом случае нацелено на такую последовательность работ, чтобы уже выполненные этапы поддерживали реализацию следующего этапа, а не препятствовали ему», — поясняет Илометс.

Если некоторые части здания до сих пор не использовались, например чердак, неотапливаемая веранда или подвал, нужно продумать также их дальнейшее использование, ведь от этого зависит ход реновации. «Так, хорошо окупается строительство основания для скатной крыши – при правильном утеплении значительно сократятся потери тепла на используемых площадях здания. А вот утепление подвала зависит от пожеланий жителей относительно его использования — должен он быть теплым, полутеплым или прохладным», — говорит Илометс. «При оценке теплопотерь важны все составляющие ограждающих конструкций – окна, двери, внешние стены, кровельные перекрытия и пол. Типичный пример - частный дом, в котором потери тепла происходят через фасадные конструкции и их стыки, включая неконтролируемые утечки воздуха. Если мы оставим некоторые элементы без изменений, например не заменим окна, в будущем большая часть потерь тепла будет происходить через окна или температурный мост в стыке окна с внешней стеной».

Выбор материалов

Выбор материалов также следует обсудить с проектировщиком, ведь их великое множество, причем есть инновационные решения. С другой стороны, неправильный выбор материалов может, так сказать, загубить здание. Для окон сегодня имеет смысл использовать тройной стеклопакет с двумя селективными стеклами. Это даже важнее, чем материал рамы или тип окна.

При утеплении наружных стен нужно учитывать существующую конструкцию стен, а также требования к теплостойкости, причем при правильном использовании правильных материалов. «Если стены здания бетонные, кирпичные или деревянные, правильное проектирование и строительство дадут работоспособный результат, в противном случае можно создать нечто не функционирующее», — говорит Илометс. «В случае дополнительных утепляющих конструкций нужно обязательно учитывать режим влажности. Если у нас кладка и мы хотим установить дополнительную изоляцию, нужно сначала оценить конструкцию существующей стены и ситуацию с влажностью, проанализировать нагрузку влаги на изоляционную конструкцию». Дополнительная изоляция обычно устанавливается с внешней стороны конструкций – помимо других недостатков, утепление изнутри технически опасно с точки зрения влаги.

Инновации в строительстве

При реновации стоит присмотреться к инновационным решениям. На строительном рынке происходит много интересных событий, Илометс приводит некоторые из них. Например, сейчас проходит этап исследований и испытаний энергетически активируемый раствор для внешних стен. При этой технологии оштукатуренный фасад частично покрывается электрогенерирующими панелями, которые, как правило, монтируются на крышу, но подходят и для южных стен. «В течение дня панель аккумулирует солнечную энергию, а ночью ее выдает – в результате эффективность производства электроэнергии выше, срок службы панели дольше, и одновременно снижаются ночные теплопотери здания. Это очень эффективное решение, и особенно весной, когда дни уже солнечные, а ночью еще прохладно, — говорит Илометс. – В настоящее время мы анализируем и тестируем это решение в Таллиннском техническом университете. Результаты многообещающие, и мы надеемся через год-два после разработки вывести этот продукт на рынок».

Уже вовсю используются фасадные решения заводской сборки, которые на месте остается только установить. «Поскольку нужно наращивать темп реновации зданий, такое решение даст много преимуществ. Учитывая экономию за счет масштаба, оно дешевле, сроки работ короткие, так что они меньше беспокоят жителей, и вестись они могут даже зимой, лучше контролируются влагостойкость и качество, а инженерные системы можно интегрировать в сами панели», - рассказывает Илометс.  Он считает, что это решение поможет увеличить объемы реновации в ближайшие годы, используя при этом возможности сильной в Эстонии индустрии деревянных домов.

Как и в любой другой отрасли, в строительстве необходимо соблюдать принципы экономики замкнутого цикла, особенно с учетом увеличения объемов строительных и ремонтных работ в ближайшие десятилетия. Строительство по замкнутому циклу означает, что и строительство, и реконструкция должны учитывать обратные действия, то есть демонтаж. Проектировать и строить нужно так, чтобы воздействие здания на окружающую среду было минимальным в течение всего его жизненного цикла, а элементы, материалы и детали впоследствии можно было легко разобрать и использовать для строительства последующих зданий – таким образом мы уменьшаем объем отходов от строительства и сноса.

Ключевой вопрос: варианты финансирования?

Несомненно, приведение дома в порядок означает высокие затраты, поэтому одним из ключевых вопросов реновации являются возможности финансирования. С другой стороны, вложение средств в модернизацию дома можно воспринимать как инвестицию, а не как затраты.

В SEB частное лицо для реновации дома может взять жилищный либо потребительский кредит. Первый кредит целевой, предназначается для покупки, строительства и реновации недвижимости. Например, жилищный кредит подходит для того, чтобы заменить окна и двери, утеплить фасад, обновить крышу и установить солнечные панели. Минимальная сумма кредита 7 000 евро, никаких ограничений по максимальной сумме нет – она зависит от проекта и платежеспособности заявителя. Срок кредита может составлять до 30 лет, процентная ставка индивидуальна.

Малый кредит также подходит для ремонта дома и повышения его энергоэффективности. Срок этого кредита до семи лет, сумма от 1 000 до 20 000 евро, а процентная ставка от 7,9%. Никакого залога не требуется. Какой кредит предпочесть, зависит от финансируемого проекта и от желаемого срока погашения. Кроме того, при принятии окончательного решения нужно учесть и связанные с различными кредитами расходы.

Дополнительную информацию о кредитах можно найти на сайте SEB. Совместное учреждение EAS и KredEx предлагает также пособие на реконструкцию малых жилых домов – подробные условия можно найти на сайте KredEx.

Дополнительная информация:

Маарья Каламас
руководитель по связям с общественностью
SEB Pank

мобильный телефон +372 5304 5743
адрес Торнимяэ 2, 15010 Таллин
э-почта maarja.kalamas@seb.ee