Trendid ärikinnisvaraturul

Kinnisvarast kirjutatakse palju, põhjuseks kuum olukord eluasemeturul, kus kaupa napib, aga ostjate huvi on kõrge. Siinkohal vaatame ärikinnisvara turgu, kus turuosalisi vähem ja muutused ei ole nii kiired. Millised on ärikinnisvara põhilised trendid täna? Alljärgnevalt on juttu nii Eesti turust kui ka laiemalt Baltimaadest, mida suuremad kinnisvaraettevõtted vaatavad kui ühtset koduturgu.

Elamu- ja ärikinnisvara, mis on nende ühenduslülid?

Kui eluasemete nõudlusele ennustatakse lähiajal veel täiendavat kasvu pensionifondidest väljavõetava raha arvelt, siis need samad pensionifondid on olulised investorid kohalikes ärikinnisvara fondides. Ehk teisiti öeldes on pensionikogujatel läbi oma II samba juba positsioon kohalikul kinnisvaraturul. Teise kokkupuutepunktina on fondid hakanud vaatama rendikorterite poole ning see tekitab ka erainvestori jaoks kinnisvarasse investeerimise võimalusi juurde, aga samuti korraldab ümber korterite renditurgu ennast.

Ärikinnisvara ostu-müügiturg, mille veduriks on kontoripinnad

Ärikinnisvara investeerimisturg on Balti riikides aastate lõikes püsinud 1 miljardi euro juures, Eesti osakaal sellest 20-25%. Kui püüda leida kõige rohkem arenenud turusegment ja linn, siis selleks on kindlasti Vilniuse kontoripindade turg. Sealt on alati tulnud oluline panus kogu ärikinnisvara turumahtu, lisaks on just selle segmendi tootlused Baltikumi madalaimad ehk investorite hinnangul kõige madalama riskiga. Tegelikult ei jää Tallinn oma büroopindade mahult Vilniusele oluliselt alla, aga siinsed arendajad eelistavad tihti jääda ka rahavoo omanikus ja mitte hoonet peale selle valmimist kohe maha müüa.

Kontoripindade arendusturg on kõigis kolmes Balti pealinnas jätkuvalt aktiivne. Küll aga mõjutab nõudlust kodukontorite esile tõus ning täna püüavad rentnikud oma tulevikuvajadusi (ümber)hinnata. On näiteid, kus rendilepingut pikendades vähendatakse pinda, samas osa ettevõtteid on jätkuvalt kasvufaasis ja vajavad pinda juurde. Lisaks võib tuua näite, kus rahvusvaheline ettevõte vähendas oma rendipinda oluliselt, aga samal ajal leppis kokku märkimisväärsed parendused kontoripinna kvaliteedis ning sellest tulenevalt tõusu ka rendihinnas – eesmärgiga töötajatele võimalikult hea keskkond luua. Kui otsida tänasele kontoriturule ühte märksõna, siis selleks on suurenenud paindlikkuse ootus rendilepingutele ja kinnisvarale endale. Siiani ei ole veel leidnud ühte ja õiget analüüsi, mis tõestaks kui suur on kontoripindade vajadus tulevikus.

Tõusev täht: logistika ja laondus

Viimasel aastal on suuremasse huviorbiiti tõusnud logistikapinnad ning seda trendi on mitmest suunast toetanud kaubanduses toimuv. Esiteks e-kaubanduse kiirenenud kasv tõstab vajadus laopindade järele ja teiseks on sellele kaasa aidanud investorite kahanev huvi kaubanduspindade järgi, mis paneb neid otsime teisi varaklasse. Colliersi andmetel suurenes eelmisel aastal logistikapindade osakaal Kesk- ja Ida-Euroopa kinnisvara investeerimisturul 2 korda, jõudes märkimisväärse ühe kolmandikuni kogu turust. Suur osa sellest kasvust tuli kaubanduse arvelt, hotelliinvesteeringud vähenesid olematuks ja ka kontoripindade proportsioon tuli mõnevõrra alla, jäädes siiski suurimaks varaklassiks oma 40%-lise osakaaluga. Balti riikide logistikaturu vastu on tõstnud huvi ka suhteliselt kõrgemad tootluse numbrid – kui mujal on logistikainvesteeringud toonud võrreldes kontoripindadega ca 1% kõrgemat tootlust, siis siinses piirkonnas on olnud võimalik teenida kuni 2% kõrgemat tootlust võrreldes kontori- või kaubanduspindadega. Tuleb küll tõdeda, et käsikäes kasvanud huviga on tootluse vahe ka Baltikumis vähenema hakanud.

Kaubanduspindade turul pikalt ei peatu

Kaubandus on olnud piirangutega seoses kõrgendatud tähelepanu all, aga selle mõjud on kaupmeeste lõikes erisuunalised: näiteks riidekauplused on kõige rohkem pihta saanute hulgas, teisalt näiteks ehitusmaterjalipoed ning e-kaubandus üldiselt on olukorrast kasu saanud. Kaubanduskeskustesse on aja jooksul investeeritud piisavalt ja kui mõningad erandid välja arvata, siis Eesti inimeste ostuvõime ja -eelistused on keskustele taganud ka piisava sissetuleku. Ja piirangute leevenemisel leitakse kiirelt tee tagasi ostukeskustesse. Uusi arendusi on täna näha ainult toidukaupluste osas, kus nõudlus ja väljavaade on stabiilsed, aga konkurents kindlasti ka tihe, arvestades muuhulgas Lidli peatset turule tulekut.

Uus varjund, roheline

Järgnevalt mõne sõnaga teemast, mis kinnisvaraomanikke ja -arendajaid ühe rohkem puudutab. See on rohepööre, kus Euroopa Liidu riigid on kokku leppinud kasvuhoonegaaside vähendamises 55% võrra aastaks 2030 ning kliimaneutraalsuse aastaks 2050. Kinnisvarasektor on eriti oluline seetõttu, et annab täna 36% kogu Euroopa Liidu CO2 emissioonist ning võrreldes mõne muu sektoriga, on ka investeerimishorisont palju pikem – täna ehitatavate hoonete vaates ei ole aasta 2050 hoomamata tulevik, rääkimata aastast 2030. Nende eesmärkide saavutamiseks on loodud erinevaid meetmeid ettevõttele. Euroopa Liidu Taksonoomia defineerib keskkonnasäästliku majandustegevuse erinevate sektorite lõikes ning aastast 2022 peavad börsil noteeritud suurettevõtted hakkama avaldama, kui suur osa nende käibest vastab Taksonoomias määratletule. See omakorda aitab investoritel kergemini hinnata, milline ettevõte ja millise tempoga on teel kliimaneutraalsuse poole. Kinnisvarasektoris on see suuresti seotud energiaefektiivsusega, aga ehitusetapis ka kasutatavate ehitusmaterjalide ja -tehnoloogiatega ning nende keskkonnajalajäljega. Kinnisvaraettevõtted peavad mõtlema, kuidas saada oma portfelli keskkonnamõjudest võimalikult hea ülevaade, ning samuti seda, kuhu ja kui palju peaks investeerima energiatõhususe tõstmiseks.

Ärikinnisvaraturul on seega täna mitmed suured trendid koos mõju avaldamas: e-kaubandus, pandlik töökoht, rohepööre jne. Ühest küljest tekitab see väljakutseid, teisalt on võimalik vajaminevad muudatused korraga läbi viia. Kui siia lisada keskpankade helde rahapakkumine, madal intressikeskkond ja tugevnev kohalik panganduskonkurents, siis võiksid investeeringuteks vajalikud tingimused olemas olla.

Priit Seeman
SEB korporatiivklientide osakonna juhataja asetäitja

Lisainfo:

Evelin Allas
kommunikatsioonijuht
SEB Pank

telefon +372 6655 649
mobiil +372 5111 718
aadress Tornimäe 2, 15010 Tallinn
e-post evelin.allas@seb.ee