Открыть мобильную версию сайта Вверх

Форум

Экономическая среда - 20.10.2017
экономика | недвижимость | анализ

На рынке недвижимости стоит быть готовым и к худшим временам

На рынке недвижимости стоит быть готовым и к худшим временам Фото: SEB

Рост количества разрешений на строительство указывает на продолжающуюся активность рынка недвижимости. Несмотря на оптимистичные прогнозы экономического роста, некоторые из факторов, поддерживающих стабильность рынка, теряют свое влияние. В интересах более стабильной экономической среды государству следовало бы переждать плохие времена для воплощения амбициозных планов инвестирования.

Темп строительства приближается к показателям 2007 года

Опубликованная во вторник свежая статистика о выданных разрешениях на строительство и эксплуатацию показывает, что темп строительства приближается к наивысшему уровню за последние 10 лет. За первые три квартала было выдано в общей сложности 5650 разрешений на строительство, что всего на 370 меньше, чем за все четыре квартала прошлого года, что намного опережает сводные данные 2015 года. В этом году число разрешений на строительство с большой вероятностью превысит 7000. Больше разрешений было в последний раз выдано только в 2007 году – почти 9000. Разрешений на эксплуатацию строений было выдано 4200, что также не сильно уступает сводному показателю прошлого года.

По сравнению с прошлым годом вырос интерес к строительству новых жилых домов. В этом году для этого было выдано на четверть больше разрешений, чем в 2016 году за тот же период времени. При этом количество разрешений, выданных для строительства жилых домов в Таллинне, увеличилось почти вдвое. Среди конкретных типов жилья растет предложение в двух довольно разных сегментах. А именно – на 40% выросло количество разрешений, выданных для строительства парных и рядных домов, но также более чем на 30% выросло желание строительства многоэтажек (выше пяти этажей).

Число разрешений, выданных для строительства нежилых помещений – бюро, торговые площади, склады и прочее – на сегодня хоть и уменьшилось, но если брать за основу квадратные метры, то в этом году запланировано построить больше, чем в прошлом. Активное развитие бизнес-площадей в последнее время заставило многих экспертов усомниться, есть ли в Таллинне необходимость в дополнительной торговой и коммерческой площади. Поэтому в таких проектах ограничением может стать отсутствие спонсоров, которые не готовы брать на себя риски, сопутствующие переизбытку предложений.

График 1. Количество разрешений на строительство, выданных в 2007-2017 гг.

Рынок строительства процветает?

У быстрого роста строительства жилья есть несколько объективных причин. Прежде всего – ситуация на рынке труда крайне выгодная. Показатель трудовой занятости Эстонии достигает почти 67%, что является одним из самых высоких показателей в Европейском Союзе. Средняя брутто-зарплата выросла за последние три года больше чем на одну пятую. Вдобавок – количество свободных рабочих мест превышает 12 тысяч, что является самым большим числом с 2008 года, и дает покупателю недвижимости уверенность в том, что даже если он потеряет работу, можно будет легко восстановить доход. Этот тренд реальной экономики подтверждает индекс чувства уверенности потребителей, который сильно опережает исторический средний индикатор.

Для настроения рынка недвижимости немаловажным является также ситуация на кредитном рынке. Несмотря на ускорение экономического роста, денежная политика Европейского центрального банка по-прежнему остается очень мягкой, и процентные ставки по этой причине очень низкие. По данным Банка Эстонии процентная ставка долгосрочных жилищных кредитов уже длительное время находится на уровне 2%, что исторический является очень низким показателем. Практический пример – если процентная ставка вырастет с 2% до 3%, то в случае жилищного кредита в сумме 100 000 евро на 30 лет это означает повышение ежемесячного платежа по ипотеке на 50 евро, что является существенной суммой с точки зрения семейного бюджета. Глобально низкие процентные ставки затронули также людей, целью которых является зарабатывать с помощью своих денег. Одним проявлением является рост интереса по отношению к приобретению недвижимости для сдачи в аренду для получения дохода. В силу отсутствия статистики влияние этого тренда на рынок строительства оценить тяжело.

Возможно, самым важным и в то же время меньше всего упоминаемым фактором быстрого роста рынка недвижимости является демография: сейчас поколение рожденных во времена «поющей революций» достигло наилучшего возраста для приобретения своего жилья. Значительная часть ходатайствующих о жилищном кредите – это люди в возрасте 25-34 лет, количество которых сейчас наивысшее начиная с начала 2000-х годов. Демография является также причиной, почему в ближайшее время развитие рынка недвижимости замедлится, так как через 5 лет число людей в возрасте 25-34 лет уменьшится на 25 тысяч человек, а через 10 лет их будет на треть меньше, чем сейчас. Несмотря на то, что жильё меняют и люди других возрастов, однако уменьшение основной группы клиентов, несомненно, означает более скромное предложение. Поэтому сейчас действительно может быть самый выгодный момент для развития недвижимости.

График 2. Население по возрастным группам в 2017, 2022 и 2027 годах.

Когда и что должно строить государство?

Как известно, правительство решило в ближайшее время и со своей стороны направить в строительный сектор большие суммы. При этом суммы и объемы строительства значительные. По приведенным в последней бюджетной стратегии государства данным, принимая во внимание весьма оптимистичные прогнозы, строительство четырехполосного отрезка Козе-Мяо на Тартуском шоссе обойдётся в 130 миллионов евро; столько же запланировано потратить в тот же период времени на строительные работы Rail Baltic. Из больших проектов планируется реновация Таллиннского Горхолла, для которого в стратегии предусмотрено 40 миллионов евро, однако в прессе ходят слухи и о 100 миллионах евро. Попавшее под град критики строительство съемных жилищ в городах уездов при этом составляет всего лишь маленькую часть из общих инвестиций – туда планируется инвестировать 10 миллионов евро.

Можно поспорить, насколько улучшит жизнь в Эстонии строительство дорого государственного конференц-центра или строительство новых квартир в маленьких городах, где за несколько тысяч евро можно приобрести старую квартиру. Критике подвергается не только суть инвестиционного плана правительства, но и прежде всего время совершения инвестиций. Уже сейчас для строительных предприятий основной проблемой стал не спрос, а нехватка рабочих рук. Вряд ли кто-либо из правительства желает вернуться в 2007 год, когда в секторе строительства работал каждый четвертый мужчина Эстонии. Как известно, большие строительные проекты имеют склонность затягиваться, что в этот раз может быть положительным явлением. Сдвижение какого-нибудь большого проекта в будущее, когда строительство жилья начнет остывать, обеспечило бы сектору строительства более мягкую посадку, а Эстонии – лучшее макроэкономическое равновесие.

 

 


Михкель Нестор
экономист SEB

 


Еще по данной теме

19.06.2020 Еженедельный комментарий Михкеля Нестора: Три месяца кризиса – каковы успехи?
15.05.2020 Еженедельный комментарий Михкеля Нестора: Светлое будущее возможно только с экономическим ростом
17.04.2020 Еженедельный комментарий Михкеля Нестора: Долги и коронавирус
11.04.2020 Еженедельный комментарий Михкеля Нестора: Неужели коронакризис уже прошел?
06.04.2020 Пеэтер Коппель: Столкновение с айсбергом еще не означает гибельи корабля
03.04.2020 Еженедельный комментарий Михкеля Нестора: Как коронавирус повлиял на соседние с Эстонией экономики?
31.03.2020 Михкель Нестор: Сначала возмещение зарплаты, а потом «деньги с вертолета»?
23.03.2020 Еженедельный комментарий Михкеля Нестора: Европейской экономике нужен план спасения
16.03.2020 Еженедельный комментарий Михкеля Нестора: Проверка экономики на прочность
10.03.2020 Вопросы и ответы экспертов SEB: каково влияние коронавируса на экономику?

Архив

Присоединяйтесь к нам в социальных сетях

S|E|B

Tähelepanu! Teie veebilehtiseja ei vasta SEB kodulehe külastamiseks vajalikele nõuetele. Palun vahetage veebilehitsejat või seadet, millega te veebilehte sirvite.

Attention! Your web browser does not correspond to the requirements needed to visit SEB website. Please change web browser or device that you use for browsing the site.

Внимание! Ваш браузер не отвечает требованиям, необходимым для посещения сайта SEB. Просим поменять браузер или устройство, при помощи которого вы производите поиск в браузере.