Открыть мобильную версию сайта Вверх

Форум

Экономическая среда - 22.11.2019

Еженедельный комментарий Михкеля Нестора: Хорошее ли сейчас время для покупки недвижимости?

Еженедельный комментарий Михкеля Нестора: Хорошее ли сейчас время для покупки недвижимости? Фото: Jocke Wulcan, Unsplash

Недвижимость является ходовым товаром вот уже несколько лет подряд, но похоже, что на рынке по-прежнему хватает и тех, кто хочет что-то купить, и даже тех, кто осмеливается предпринимать новые девелоперские проекты. Чего же ожидать в будущем?

Неужто, новый бум недвижимости?

Для того, чтобы констатировать, что эстонский рынок недвижимости в последние годы был активен, не нужно быть ни аналитиком, ни экспертом в области недвижимости. В Таллинне и Тарту полно строительных кранов по всему городу – появились целые новые городские районы. Даже в небольших городках, где десятилетиями не было видно большой строительной деятельности, внезапно возникли новые здания, а многие дома приобрели новый облик благодаря реконструкции.

И действительно, если посмотреть на объемы строительства, то это в последние годы в Эстонии новых зданий построено даже больше, чем в злосчастном 2007 году. Если на пике тогдашнего бума недвижимости разрешение на использование получили 567 000 м2 новой жилплощади, то в прошлом году это количество составило 585 000 м2. Настоящий же рекорд будет побит именно в этом году, когда только за три квартала разрешение на использование получили 518 000 м2 нового жилья. Помимо объемов строительства, уровень 2007 года значительно превысили и цены на жилую недвижимость. Если в 2007 году средняя стоимость квадратного метра квартиры составляла самое большее 1200 евро, то теперь сделки в среднем совершаются при цене 1300 евро. Мало кто может позволить себе купить новое жилье за счет одних лишь накоплений. Так что в последние годы было очень активно и кредитование домашних хозяйств, и общий объем жилищных кредитов, выданных банками, увеличился с 5,6 млрд евро в конце 2007 года до почти 8 миллиардов.

Быстрый рост рынка недвижимости обоснован

Неужели жители Эстонии, воодушевленные идеей покупки недвижимости, опять понабрали кредитов сверх меры и повторяется сценарий 2007 года? Конечно же, нет! При ближайшем рассмотрении, вместо сходства, скорее возникают сложности с тем, чтобы вообще найти что-то общее с 2007 годом. При сравнении объемов строительства следует иметь в виду, что изменились и покупатели, а также их покупательная способность. Начнем с самого важного отличия: теперь на рынке недвижимости покупателей больше. Хотя недвижимость и приобретают в любом возрасте, подавляющее большинство покупателей жилья всё же относится к весьма конкретной возрастной группе – это люди в возрасте около 30 лет или немного старше. Благодаря всплеску рождаемости времен поющей революции число людей в этом возрасте в последние годы достигло рекордно высокого уровня, значительно превысив уровень 2007 года.

Совсем другая сейчас и покупательная способность населения. Если в 2007 году средняя брутто-зарплата в Эстонии ограничивалась суммой чуть больше 700 евро, то в этом году она уже превышает 1400 евро. Таким образом, если в 2007 году за среднюю брутто-зарплату можно было купить только 0,6 м2 средней квартиры, то в этом году за среднюю брутто-зарплату можно купить даже больше одного квадратного метра. Аналогичным образом значительно снизилось соотношение долговой нагрузки домашних хозяйств к их доходам. Произошедшие изменения хорошо характеризуются коэффициентом сбережений домашних хозяйств – показатель того, какую долю своего дохода люди могут откладывать. В 2007 году коэффициент сбережений в Эстонии был отрицательным, т. е. за счет кредитов за год потреблялось больше, чем можно было заработать. На сегодняшний день коэффициент сбережения в Эстонии достиг уровня около 12% и превышает среднеевропейский уровень.

Недвижимость – надежная инвестиция?

Может ли будущее быть столь же светлым? Зависит от точки зрения. Хотя, на основании исследований конъюнктуры, в конце прошлого года люди стали более скептично относиться к покупке нового жилья, в последние кварталы интерес к приобретению лучшей жилплощади снова вырос. Оптимистичны и застройщики недвижимости. По сравнению с прошлым годом, если считать по квадратным метрам, количество выданных разрешений на строительство нового жилья увеличилось на 17%.

С другой стороны, почти все экономические аналитики считают, что в ближайшие годы экономический рост будет происходить медленнее, чем раньше, что неизбежно отразится и на рынке труда, и на потребительском поведении. Самое же важное изменение проходит в среде покупателей. А именно, число 25–34-летних, которые составляют большинство тех, кто ходатайствует о получении жилищного кредита, в ближайшие годы значительно снизится. Если в 2018 году в этом возрасте было 191 000 человек, то в этом году – на 3000 человек меньше. Согласно демографическому прогнозу Департамента статистики, в следующем году объем этой возрастной группы сократится еще на 5000 человек. К 2022 году размер данной целевой группы снизится уже на 20 000 человек, т. е. более чем на 10%. Очень трудно поверить, что это не повлияет на рынок недвижимости.

Другое дело, стоит ли на основании этого знания и дальше откладывать покупку жилья, дожидаясь, пока оно подешевеет. Несмотря на то, что снижение спроса должно увеличить давление на цены, многое говорит и не в пользу заметного снижения цен. По сравнению с ситуацией, имевшей место более чем 10 лет назад, значительно консервативнее стали как застройщики, так и банки. На сегодняшний день застройщики используют значительно меньше кредитного капитала, а это значит, что вместо принудительной продажи они скорее ожидают того, что рынок в конечном счете восстановится. Таким образом, «складские запасы» хотя и могут временно увеличиваться, но в долгосрочной перспективе рынок всё еще способен поглотить излишки. Так что вероятнее всего, что вместо того, чтобы снизиться, цены могут в какой-то момент просто замереть на одном уровне. Более скверная ситуация, похоже, ждет энтузиастов, которые в последние годы нахватали квартир для сдачи в аренду. А насколько перспективным бизнесом покажется квартира площадью 15 м2 для сдачи в аренду в эпоху, когда молодежи становится всё меньше, рынок забит недвижимостью, и ее приобретение, по отношению к заработной плате, становится все более благоприятным?

 

 


Михкель Нестор
экономический аналитик SEB

 


Еще по данной теме

31.03.2020 Михкель Нестор: Сначала возмещение зарплаты, а потом «деньги с вертолета»?
23.03.2020 Еженедельный комментарий Михкеля Нестора: Европейской экономике нужен план спасения
16.03.2020 Еженедельный комментарий Михкеля Нестора: Проверка экономики на прочность
10.03.2020 Вопросы и ответы экспертов SEB: каково влияние коронавируса на экономику?
09.03.2020 Еженедельный комментарий Михкеля Нестора: Всё большая часть заработка предприятий уходит в руки работников
21.02.2020 Еженедельный комментарий Михкеля Нестора: Рынок труда побил рекорды
12.02.2020 ИТ-сектор – локомотив экономики, но надолго ли?
10.02.2020 Эксперты SEB для Investment Minutes: Влияние коронавируса дошло и до Эстонии, основной опасностью остается неопределенность
03.01.2020 Итоги года для инвестора: 2019 вошел в историю
13.12.2019 Еженедельный комментарий Михкеля Нестора: Мрачное будущее внешней торговли

Архив

Присоединяйтесь к нам в социальных сетях

S|E|B

Tähelepanu! Teie veebilehtiseja ei vasta SEB kodulehe külastamiseks vajalikele nõuetele. Palun vahetage veebilehitsejat või seadet, millega te veebilehte sirvite.

Attention! Your web browser does not correspond to the requirements needed to visit SEB website. Please change web browser or device that you use for browsing the site.

Внимание! Ваш браузер не отвечает требованиям, необходимым для посещения сайта SEB. Просим поменять браузер или устройство, при помощи которого вы производите поиск в браузере.