Покупка собственного жилья, будь то квартира или дом, – важное решение. Необходимо тщательно продумать каждый шаг. Финансируя строительство дома с помощью жилищного кредита, надо обращать внимание на множество аспектов, охватывать общую картину и замечать мелкие детали.
Прежде чем выдавать жилищный кредит, банк хочет получить полный обзор проекта по кредиту, чтобы внимательно проанализировать доходы и расходы ходатая. При этом также учитываются его платежное поведение и потребительские привычки. «Порой люди переоценивают свои финансовые возможности, и банк должен быть реалистом, думая на пару шагов вперед», – объяснил директор дивизиона розничных банковских услуг SEB Тыну Сепп. Желательно, чтобы ежемесячные финансовые обязательства составляли менее 30-40 процентов от доходов ходатая.
Помимо кредитоспособности ходатая, банк тщательно анализирует и финансируемый объект. Оценивается как проект в целом, так и на предназначение и местоположение строящегося дома. «Строительство дома требует времени и денег, поэтому банк хочет иметь обзор всего процесса строительства. Банку надо предоставить калькуляцию стоимости всего проекта, ценовые предложения на строительство или уже заключенные договоры о строительстве», – сказал Сепп и добавил, что иногда может потребоваться и строительный проект.
При предъявлении уже заключенных договоров о строительстве банк также анализирует строителя, прежде всего принимая во внимание его способность выполнить обязательства, возложенные на него договором. Сепп пояснил, что цель анализа – исключить ситуацию, когда дом оказывается непригодным для проживания или его невозможно использовать из-за существенных недостатков.
Жилищный кредит на строительство дома и покупку участка
В большинстве случаев люди хотят получить кредит как на строительство дома, так и на покупку участка. По словам Сеппа, банк не только финансирует покупку участка, но и хочет сразу видеть полную картину того, что запланировано на объекте.
Выбрав участок, необходимо составить строительный проект и предоставить его банку вместе с графиком, предложениями на строительство и договорами, чтобы ходатайствовать о кредите. Если ответ положительный, вам дадут кредит на требуемую для покупки участка сумму.
«В случае участка нам нужен дополнительный залог, так как банк не принимает земельный участок в качестве залога по кредиту», – подчеркнул Сепп. Залогом может выступать, например, квартира, а ходатайствовать о ее освобождении от залога можно тогда, когда дом будет построен.
Если участок уже есть
Если участок у вас уже есть, процесс проходит, по сути, так же. Стоимость участка относят к самофинансированию, поэтому он может и не оказаться достаточно ценным для получения кредита. «При анализе строительного проекта и калькуляции стоимости становится ясно, нужен ли дополнительный залог», – сказал Сепп и добавил, что при наличии участка надо также предоставить банку разрешение на строительство. По его словам, если участок куплен в кредит и выплаты еще продолжаются, то, как правило, никаких отличий нет.
Кредит выдается частями
После того, как вы подали ходатайство о кредите и предоставили необходимые документы, банк может принять решение о финансировании строительства. В случае положительного решения с клиентом заключается договор о кредите, и обычно получатель кредита обязан начать строительство в течение шести месяцев. Жилой дом должен строиться не дольше 18 месяцев с момента заключения договора о кредите.
Обычно дом строится поэтапно, поэтому жилищный кредит банк тоже выдает частями – в соответствии с ростом залоговой стоимости дома. Это означает, что банк выплачивает часть кредита, а клиент инвестирует ее в строительство дома, повышая таким образом его рыночную и залоговую стоимость. «Инвестировав часть кредита в строительство, для получения следующей части надо предоставить банку новую экспертную оценку, – описал процесс Сепп. – Экспертная оценка также помогает банку убедиться в том, что выплаченный ранее кредит использован по назначению».
Стоимость растет не всегда
Проблема может возникнуть, если на определенном этапе строительства залоговая стоимость после инвестиций существенно не повышается. Иными словами, банк не может выплатить следующую часть кредита в размере, необходимом для продолжения строительства. Подобная ситуация возможна и в том случае, если строительство пришлось на период всеобщего спада цен на недвижимость.
«Чтобы избежать простоя в строительстве из-за слишком маленького роста рыночной стоимости, советуем ходатаям заранее подумать, смогут ли они в такой ситуации временно найти какой-нибудь дополнительный залог», – отметил Сепп. Тогда банк сможет выплатить следующую часть кредита, и строительство дома продолжится.
Возврат начинается сразу после выдачи первой части, если вы решили не ходатайствовать о платежном отпуске на основную часть.
Во время строительства нельзя зафиксировать процентную ставку
Если жилищный кредит используется частями, то зафиксировать процентную ставку по нему нельзя. «Как правило, банк не может предоставлять кредитный ресурс с одним уровнем процентной ставки в течение длительного времени», – объяснил Сепп. Поэтому в большинстве случаев процентные ставки на кредиты на строительство не зафиксированы и чаще всего привязаны к шестимесячной ставке euribor. «Проценты начисляются с остатка кредита, что делает выплату кредита частями дешевле для клиента», – сказал Сепп.
Важно знать, что стоимость внутренней отделки причисляют к сумме жилищного кредита, также она покрывает стоимость кухонной техники и встроенной мебели. Однако остальная мебель и прочее убранство к этому не относятся.
«Прежде чем ходатайствовать о жилищном кредите на строительство дома, советую проконсультироваться с менеджером по обслуживанию частных клиентов и ознакомиться с важной информацией на сайте банка», – подчеркнул глава дивизиона розничных банковских услуг SEB.
Выбрав подходящий вариант, заполните ходатайство о жилищном кредите. А если вы хотите сначала обсудить свои возможности, приходите на консультацию по жилищному кредиту.
Геттер Орусалу
журналист
Ознакомьтесь с условиями услуги на www.seb.ee и при необходимости проконсультируйтесь со специалистом. Предварительный коэффициент расходности кредита по жилищному кредиту составляет 2,5% в год при следующих, носящих иллюстративный характер, условиях: сумма кредита в размере 40 000 евро выплачивается при заключении договора; процентная ставка 2,35% в год от остатка кредита (процентная ставка составляет 6-месячный Euribor + маржа 2,35%; по состоянию на 25 ноября 2015 г. 6-месячный Euribor составлял –0,031% (отрицательное значение Euribor при расчете процента приравнивается нулю); зафиксированная в договоре ставка Euribor может меняться через каждые шесть месяцев, маржа зафиксирована до окончания договора); погашение производится в течение 30 лет 360 ежемесячными аннуитетными платежами, которые в первые шесть месяцев составляют 155,67 евро; плата за заключение договора в размере 400 евро уплачивается при заключении договора; месячная плата за расчетный счет – 0,30 евро. Общая сумма, выплачиваемая клиентом, составляет 56 544,51 евро. В качестве залога кредита следует установить ипотеку на недвижимость, и недвижимость следует застраховать. При расчете коэффициента расходности не учитывались расходы, связанные с установлением и страхованием залога.
