Kuidas kujuneb kinnisvara hindamisel korteri turuväärtus?

Kinnisvara väärtuse puhul on kõige olulisem komponent asukoht: piirkonniti on hinnatase erinev. Kuidas kinnisvara hindamise protsess käib, mis kinnisvara hinda mõjutab ning kuidas omanik ise selle müügihinda kergitada saaks, räägib kutseline kinnisvarahindaja Kristi Sammal.

Kinnisvara hindamine

Kuidas hindamisprotsess välja näeb?

Reeglina tellib klient hindamise ja hindaja tuleb objekti reaalselt üle vaatama. Kinnisvara hindaja fikseerib korteri/eramu seisukorra, teeb pildid ning tutvub plaanidega. Tüüpkorterite puhul ei ole üldiselt vajalik plaanidega tutvuda, pigem on need olulisemad keerukamate objektide puhul, sest aitavad neist parema ülevaate saada.

Hindaja võib küsida ostu-müügilepingut, kuna sealt on kättesaadav info hinnatava objekti omaniku kasutusse antud parkimiskohtade, panipaikade jms kohta. Seejärel esitab hindaja küsimusi, mis puudutavad ehitus- ja remondiaega, tehnosüsteemide olukorda, kasutatud materjale jms.

Kui kaua kinnisvara hindamise protsess kestab?

Ülevaatus sõltub selle keerukusest. Lihtsamate tüüpkorterite puhul võib see piirduda 10 minutiga, suuremate majade puhul läheb vahel ka üle tunni.

Ajamahukam on tegelikult hindaja töö hiljem arvuti taga, kui tuleb läbi vaadata selle piirkonna müügipakkumised ja toimunud tehingute andmed. Nende hulgast valitakse välja vähemalt kolm tehingut, mis on hinnatava objektiga sarnased eelkõige asukoha, pinna suuruse ja seisukorra poolest.

Seejärel tuleb koostada eksperthinnang, mis on koos lisadega 25–35 lehekülje pikkune dokument, kus kajastatakse muu hulgas kinnistus- ja ehitusregistrist ning maa-ametist kättesaadavat infot, kirjeldatakse hinnatava vara omadusi ja asukohta, antakse ülevaade turuolukorrast, tuuakse välja müügipakkumised ning näited müügitehingutest ja näidatakse ära arvutuskäik, mis hindamise taga on.

Lugege lisaks: Millal on mõistlik kodu vahetada?

Mis mõjutavad kinnisvara hindamisel korteri väärtust?

Pöörake tähelepanu kinnisvara seisukorrale

Peale kinnisvara asukoha mõjutab selle väärtust ka seisukord. Oluline on nii üldmulje kui ka siseviimistluses kasutatud materjalid ja kujundus. Kusjuures enamik inimesi ostab pigem kallima remonditud korteri kui odavama remontimata korteri, kuigi remondiinvesteering võib olla väiksem kui hinnavahe remonditud kinnisvaraga. Järjest olulisem on turuväärtuse kujunemisel lisaks korterile ka elamu seisukord, sest inimesed pööravad enam tähelepanu energiasäästlikkusele.

Hind sõltub ka korrusest

Kui rääkida korrusmajadest, siis on võrreldes kõrgemate korrustega soklikorrusel asuvate korterite hinnad tunduvalt odavamad. Samuti on tavaliselt soodsamad esimese korruse korterid ja näiteks viiekorruseliste ilma liftita elamute viimase korruse korterid. Küll aga mõjuvad lift ja muud tehnosüsteemid, nagu korterisse ehitatud signalisatsioon ning targa maja funktsioonid reeglina positiivselt.

Väärtust tõstab puhtus ja korrasolek

Korteri hinda saab mõjutada suhteliselt lihtsate vahenditega. Mõne seina värvimine mõjutab reeglina turuväärtust rohkem kui värvipurgi hind. Üldiselt ei soovita aga enne müüki liiga suuri investeeringuid teha, sest uutele omanikele ei pruugi see meeldida ning sel juhul on tegemist raisatud rahaga.

Näiteks võib tuua akende vahetuse, mis on üldiselt hea, kuid mitte kõikides hoonetüüpides – miljööväärtuslikes piirkondades võib uute plastakende paigaldamine mõjuda pigem negatiivselt.

Kindlasti mõjutab korteri atraktiivsust ka see, kui see on koristatud ja puhas. Ostmisel mängib suurt osa emotsionaalne faktor ning segamini korteri puhul võib jääda mulje, et kogu korteri seisukord on kehvem.

Lugege lisaks: Kuidas aru saada, kas ostetava kinnisvara hind on õiglane?

Mööbel reeglina hinda ei muuda

Korteris või majas asuvat lahtist mööblit ei ole lubatud hindamisel arvestada, aga kohtkindla mööbli olemasolu võib mõjuda positiivselt. Seega on võimalik kinnisvara väärtust tõsta korraliku integreeritud mööbli ja tehnikaga, kuid tõenäoliselt ei tõsta see siiski hinda nii palju, et enne hindaja tulekut hakata spetsiaalselt uut sisustust ostma.

Vann, dušš või saun?

See, kas korteri pesuruumiks on vann või dušinurk, ei ole kinnisvara hindamisel oluline – see on pigem ostja maitse asi. Küll aga kergitab korteri hinda sauna olemasolu, millega ollakse võib-olla harjunud uute korterite puhul, kuid mis vanemates majades on pigem erand kui reegel.

Parkimiskoht ja panipaigad on plussiks

Kindlaksmääratud kasutusega parkimiskoht on alati suureks plussiks ja võib kinnisvara hinda kergitada päris palju, eriti kui korter asub piirkonnas, kus on vähe parkimiskohti või kallis parkimine. Lisaväärtust annavad ka panipaigad, olgu need siis garaažis asuvad keldriboksid, pööning või koridorikapid.

Loomulik päikesevalgus on oluline

Korterite puhul on tähtis selle paiknemine ilmakaarte suhtes. Loomulikult eelistavad ostjad valgusküllasemaid kortereid ning seda, kui aknast paistab vaade tänava ja teiste majade akende asemel pargile, siseõuele või haljasalale.

Kinnisvara hindajad emotsionaalset väärtust ei arvesta

Inimeste põhiline küsimus eksperthinnangu puhul on reeglina seotud sellega, et ootused turuväärtuse osas on kõrgemad kui hindamistulemus. See tuleneb eelkõige asjaolust, et oma arvamus väärtusest kujundatakse kinnisvaraportaalide müügikuulutuste põhjal ning lisatakse ka emotsionaalne väärtus, mida hindaja antud vara suhtes ei arvesta.

Vaadake videot: Kuidas ära tunda korteri varjatud puudusi ja peidetud vigu

Gerli Ramler
vabakutseline ajakirjanik