Eestis on tuhandeid korterelamuid ja nendes moodustatud korteriühistuid. Kuigi pärast Eesti taasiseseisvumist on elamuehitustempo (eriti viimase kümne aasta jooksul) väga kiireks läinud, pärineb enamik kortermaju nõukogude või veelgi varasemast ajast. Samaaegselt uute hoonete ehitamisega on oluliselt kasvanud ka nõukogudeaegsete korruselamute renoveerimisevajadus, et pikendada nende eluiga.
Ent remonditöid vajavad aeg-ajalt ka uuema aja hooned. Nii eelmise sajandi kuuekümnendatel-kaheksakümnendatel ehitatud viie- ja üheksakorruseliste tüüp-paneelmajade kui ka uuema arhitektuurse lahendusega hoonete renoveerimine, tööde korraldamine, ehitaja ja ehitustööde järelevalve spetsialisti ning plaanitavate tööde finantsskeemi valimine (kas teha tööd omavahenditest, laenu- või toetusraha abil või mõlemaga) jääb üldjuhul korteriühistu otsustada. Plaanitavate renoveerimistööde maht sõltub eelkõige iga hoone remondivajadusest ja varasemast ehituskvaliteedist.
Kui palju on remonditöödeks kasutatavat raha ja mida selle eest saab?
Tavapärasemad renoveerimistööd on fassaadi soojustamine koos rõdude renoveerimisega ja amortiseerunud küttesüsteemi väljavahetamine. Tihti lisanduvad katuse soojustamine ja katusekatte vahetamine, lamekatuse ümberehitamine viilkatuseks, trepikodade seinte, lagede ja põrandate värskendamine, nii trepikodade kui ka korterite aknavahetus jne.
Korteriühistutel endil ei pruugi olla nii palju vaba raha, et kõik tarvilikud tööd korraga teha lasta. Sellistel puhkudel tehakse töid kas etapiviisil (jaotades hoonekarbi renoveerimise mitmele aastale), küsitakse pangalaenu või esitatakse taotlus KredExile, et remonditoetust saada.
Kaasrahastajate leidmisega tekivad tavaliselt teatud kohustused. Näiteks peab kindlasti olema tellitud järelevalvet teostav ehitusspetsialist, kes hoiab ehitustegevusel silma peal – kuid keda korteriühistul endal ei pruugi olla. Mida aga laenuandja tihti ei nõua, on kindlustuse olemasolu ehitustööde tegemise ajal.
Varakindlustuse leping ei ole piisav
Kindlustusele ei pööra pahatihti tähelepanu ka ehitustöid telliv korteriühistu ise. Liiga sageli elatakse usus, et tõenäoliselt piisab juba sõlmitud varakindlustuse lepingust. Tegelikult sellest siiski ei piisa. Üldjuhul on varakindlustuse lepingutes välistatud korterelamus ehitus- ja remonditööde tõttu tekkinud ning nendega põhjuslikus seoses olevad kahjud. Korrektne oleks sõlmida renoveerimistööde ajaks ehituse koguriskikindlustuse (rahvusvaheliselt levinud lühend CAR) leping või nõuda selle olemasolu ehitajalt (praktikas ongi levinud pigem viimane variant). Nõue, et ehitajal peab tööde tegemise ajal olema ehituse koguriskikindlustuse poliis, on mõistlik sisse kirjutada juba korteriühistu ja ehitaja vahelisse ehitustöövõtulepingusse. Tavapärane (aga mitte kohustuslik) on sätestada ka ehituse koguriskilepingu kehtivuse laienemine ehitustööde järgsele hooldusperioodile (harilikult pikkusega kaks või kolm aastat).
CAR-kindlustuse sisu ei peaks piirduma ainult renoveerimistööde ja kasutatavate ehitusmaterjalide kindlustamisega. Et hoone on siiski ka renoveerimistööde ajal kasutuses, seal elavad inimesed koos oma varaga ja selle lähedusse on pargitud ka nende autod, siis on mõistlik sõlmida selline koguriskikindlustuse leping, mis pakuks kaitset ka kolmandatele isikutele põhjustatud kahjude korral (vastutuskindlustus). See peaks hõlmama nii vara (sh renoveeritav hoonekarp) kahjustamist kui ka inimestele ehitus-ja renoveerimistöödel tekitatud võimalikke kehavigastusi. Kui katusel toimuvad tuletööd (st tuleohtu põhjustavad tööd), kaasneb nendega suur tulekahju tekke risk. Avatud katusekonstruktsiooni ning ootamatu tormi ja sademete tõttu võivad kannatada saada ülemiste korruste korteriomanike vara, samuti ühistu ühiskasutuses olevad pinnad. Fassaaditööde korral ei ole kahjuks haruldane tugevate tormituulte mõjul lahti pääsenud tellingute kukkumine pargitud sõidukitele või hullemal juhul mööduvatele jalakäijatele. Sellistele võimalikele stsenaariumidele võiks ja peaks töid telliv korteriühistu (ja ka ehitaja) kindlasti mõtlema.
Hüvitislimiit sõltub tööde iseloomust
Mainitud lisakaitse hüvitislimiidid peaksid nii vastutuskindlustuse kui ka hoonele tekitatud kahjude puhul olema mõistliku suurusega ja vastama reaalsele (kuid siiski hüpoteetilisele) kahjustsenaariumile. Näiteks fassaadi- või torutööde tegemisel ei ole mitte kuidagi kohane nõuda olemasolevale hoonekarbile põhjustatud kahjude hüvitislimiidiks hoonekarbi taastamisväärtusele vastavat summat – sellises ulatuses kahju tekkimine on ebatõenäoline. Eesti praktikas on ehitustegevusest tingitud vastutuskahjude, sh ka olemasolevale hoonekarbile põhjustatud kahjude hüvitislimiidid jäänud tavapäraselt vahemikku 50 000 kuni 200 000 eurot. Konkreetne hüvitise määr sõltub tööde mahust ja iseloomust, renoveeritava korterelamu suurusest ja muudest parameetritest.
Kasulik on teada, et paljudel ehitusettevõtetel on juba olemas aastased ehituse koguriskikindlustuse raamlepingud, mille kohaselt on kindlustatud kõik ehitaja poolt kokkulepitud perioodil teostatud ehitustööd. Sellisel juhul on korteriühistul mõistlik nõuda kinnitust ka ühistu tellitud tööde kindlustatuks lugemise kohta, näiteks kindlustusseltsi väljastatava sertifikaadiga või muul moel. Sealjuures on mõistlik veenduda, kas juba olemasolev ehitajapoolne kindlustusleping vastab korteriühistu kindlustushuvile, kas kindlustuskaitse on piisav või on tarvis nõuda selle laiendamist.
Kindlustamisele kuluv raha võib esialgu tunduda tarbetu kulutusena ja lepingu sõlmimata jätmine säästmisena. Paraku on tegelik elu näidanud, et iga kokkuhoid ei ole kokkuhoid. Halvimal juhul ei ole ei ühistul ega ka ehitajal piisavalt raha ega ressursse, et kahju korral tagajärgi heastada.
